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北京限价地遇春寒两限房政策消化不良.蹭飞

渐渐的■本报方帅见习关星北京报道

仅4家开发商参与、投标价格紧贴2.97亿元底价。月19号，北京年内首个“两限房”用地“丰台区纪家庙地块”(以下简称“纪家庙”地块)低调亮相。

从上午9点开始，守候在北京市国土资源局二楼拍卖大厅的媒体并未见到前来“抢地”的开发商。历时一个小时，投标价最高的北京住总集团也只叫出 .6亿元，高出底价不到20％。北京土地储备中心工作人员告诉，“这样的招标还并不多见。”

鲜见的低投标价

除了北京住总集团，参与“纪家庙”地块投标的另外家企业包括北京天地祥房地产公司、北京新兴建业房地产公司和北京兴业润地房地产公司。各家的报价在 .15亿元上下浮动，仅高出标底不到2000万元。

中国人民大学土地管理系教授郑华说，低价投标可能是企业资金有限，对不明朗的市场形势持观望态度。

阳光100副总经理范小冲则认为：“货币政策紧缩，企业普遍现金流紧张，而多项土地政策要求快速消化现有储备，开发商付款压力很大。”

与“纪家庙”地块招标的冷清相比，2007年推出两限房地块引来诸多大牌开发商竞价的场面让人记忆犹新。2007年7月11日，北京丰台宋庄“两限房”地块招标出让时，底价为 .52亿元，华润置地报出了5.9亿元的高价，万科紧缩其后，报价仅比华润低1000万元。

“去年开发企业的预期普遍很高，期望土地能够在资本市场变现。如今资本平台放大作用减弱甚至停止，大的开发商就会相对稳健、保守一些。”范小冲说。

建设部住宅产业中心副总工程师孙克放则指出，随着保障性住房用地的供应量加大，品牌开发企业并不会无动于衷，但从地块位置到利润汇报会有更谨慎的考虑。

两限房政策消化不良

在范小冲看来，“纪家庙”地块遇冷的另一个重要原因则是“开发商对两限房政策没有看透”。

了解到，“纪家庙”地块的一级开发是北京天地祥房地产公司。北京顺华房地产开发有限公司总裁郑武坦言，“一级开发单位一般都容易在二级市场摘牌。”他认为，相对于其他竞争者，做一级开发的企业前期准备充分，在规划布局、方案制定方面都有很大优势，并能在短时间内将方案做透，就是评标的优势所在。

限价房地块究竟花落谁家并不仅以报价衡量，更要求开发企业读懂政策，将“综合指标”拿捏准确。“花费了较大成本调研参与招投标，最后因为综合评分过低而失败并不稀奇。”一位不愿具名的开发商表示，但他认为在这样一个敏感时期，没有企业愿意为这种不确定性埋单。

范小冲亦指出，两限房与普通商品房之间的差异还不十分清晰，再加上政策层面的多种限制，资金方面要求严格，开发企业对其利润空间评估并不乐观，处在对两限房具体实施细则和购买群体要求的观望情绪之中。

据测算，“纪家庙”地块要求“两限房”销售限价为7800元/平方米。如果按2.97亿元的招标底价计算，楼面成本为 18元/平方米。

中国人民大学土地管理系副教授张跃松指出，两限房作为与廉租房、经济适用房对接的产品，“限制户型”对地产商的影响较大。60平方米~70平方米的目标客户主要是中等收入群体，事实上小于70平方米的更适合做投资。他认为，两限房政策在各地落实的过程中不尽相同，开发企业对政策的把握存在一定难度。

而另一方面，房价拐点论甚嚣尘上，部分城市已经出现房价下滑趋势，这意味着房地产企业的市场利润空间面临压缩。而保障性住房供地增多，尚没有参悟政策的开发商难在利润低于商品房的地块上花大手笔。

范小冲建言，“保障性住房市场风险小，锁定一定的利润区间，应该有配套金融政策支持和引导。”同时，各种评判标准都应更加透明化，让开发企业消除顾虑。

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