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地皇隐忧显现 二三季度土地市场或逐步降温

去年下半年以来的土地市场一路升温，即便是标志着调控政策新一轮升级的国五条出台，也仍然不能浇灭企业们在土地市场的热忱。4月9日，北京(楼盘)石景山区鲁谷路C2商业金融用地，被新能(北京)国际房地产开发有限公司以11.65亿元竞得，楼面价为每平方米2.13万元，溢价率高达174%。4月10日，经过336轮剧烈竞价后，上海(楼盘)浦东发展置业限公司*终以有65.43%的溢价率竞得上海浦东唐镇新市镇总面积达12万平方米的D-住宅地块，并以楼面价每平方米18199元、总价37.75亿元成为今年以来上海单价、总价的双料地皇。4月11日，北京土地整理储备核心公布通州台湖地块招标结果，对底价为9.1亿元的台湖地块，福州(楼盘)泰禾房地产开发有限公司给出19.3亿元报价名列第1中标。以此计算，该地块楼面价超过万元，达每平方米1.18万元，溢价率高达112%。

依照以往的经验，每一轮调控之初的土地市场都会经历一段低迷期，延续的时间长则1年以上，短则个月，而像本此调控这样，土地市场不但完全没有受到任何影响，拿地积极性反而有增无减的情况，着实非常少有。之所以当前土地市场会产生上述“愈调愈热”的情况，我们认为可以从以下三个方面斟酌：

从企业角度出发，一方面，受益于2012年全国房地产市场交易量的回暖，相当一部分企业借此回笼了大量的资金，同时负债率也较11年大为改观，客观上具有了拿地的资金条件；另一方面，在2011年一整年到2012年上半年接近一年半的时期内，很大一部分企业都采取了“卖房不买地”的企业战略，从主观上确切有补仓的需要。

从地方政府斟酌，11年土地市场不景气，流拍率的上升倒逼地方政府调低出让底价，然而即便地方政府主动下降交易门坎，愿意出手拿地的企业(尤其是民营企业)仍然门可罗雀，地方政府面临的财政危机愈加凸显。而到了2012年，随着市场行情的转好，企业的拿地热情重新被点燃，土地市场再度成为卖方市场。在这样的背景下，地方政府上调出让底价自然瓜熟蒂落。

从政策方面来讲，本轮貌似来势汹汹的“国五条”正在面临失效的为难。国务院版本中*重要的三项条款几乎无一落地：限贷方面，唯一北京一个城市对公积金贷款首付比例作出调整，其他城市均无响应；限购方面，只有沈阳政府宣布从原来的二环限购改为全市行政区域限购，长沙(楼盘)、贵阳等区域限购的城市则无一跟进；*受关注的20%的个人所得税，即便是北京、上海这样住房信息交易系统建设得比较完备的城市，也只做出了类似“有条件开征，无条件依然按原有办法计征”的承诺。少有被地方政府提得*多的是房价控制，而这恰恰是*容易通过行政手段控制的一个目标，对楼市并不能产生实质性影响。在这样利空出尽的背景下，一部分选择观望的企业较后的疑虑也被打消，从而进一步推高了土地市场的热度。

综合以上3点，我们非常理解当前企业对土地市场的热忱，但是依然想在此提示企业：在当前的这个时间点不宜过分乐观。在当前这样一个热度下，尤其对热门地块，企业一旦进入则很有可能“被地皇”，而在调控常态化的*，“地皇”所带来的的风光早已被其未来潜在的风险掩盖。一方面，在这一个人人高周转的时代，地皇项目普遍开发的长周期无疑将拖累企业整体的周转速度。典型例子如中海地产在上海长风的紫御豪庭，该项目从拿地到上市的周期长达32个月，远远高于旗下其他项目的开发周期；另一方面，支持企业拿下地皇的*重要的动力在于，企业相信在地皇项目上市的时间点，项目所在地房价将跑赢当初拿地时的价格。这场赌局在过去的黄金十年几乎没有输过，但是——时代在改变，核心城市尤其是1二线城市的房价，早已不再是过去朝三暮四的疯狂时代，当下的地皇项目未来很有可能将面临房价跑不过地价的尴尬，从而给企业资金链构成拖累。

根据我们对企业的调研，很大一部分企业已表现出对当前市场上追高拿地现象的忧虑，在这个基础上我们判断，二季度到3季度的土地市场将在一季度的基础上有所降温。

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