二次元

允许农村土地流转柔软

倘若关外的价值得到提升，深圳未来可媲美北京、上海等一线城市的中心区。

“撤关”一声令下，深圳“关外热”再度掀起，在大家把焦点集中投向关外之时，关内房价是否会因此而下跌成为全城热点关注问题。

据了解，深圳早有撤关的预期，在06年初深圳市政府就曾提出一体化的概念，近几年，政府大量修建地铁等交通动脉，关外房价已快速上涨，从06年初的4000元/平方米左右的均价上涨至09年底的1.6万元/平方米左右，上涨幅度达400%。

房价下跌难望

面对关外的不断升值，有担忧认为，深圳关内关外一体化后，关内优势将消失，加上土地供应的加大，关内房价将会面临大幅下跌。

但是深圳大部分资深人士均表示，如果关内房价下跌，肯定不是由于撤关引起的，最主要的原因还是由于政府的调控。

深圳地产人士风语指出，撤关后，由于大家对关外的关注度变高，炒关外的人或因此而增多，虽然关外亦面临调控的压力，但撤关概念的炒作可能令调控的影响力大打折扣，关外的房价上涨势头明显，但这并不意味着关内房价会因撤关而下跌。

深圳另一资深人士亦称，关内外一体化的最终目的是建筑新兴产业基地或卫星城区，但这并不代表关外环境会比关内好，“就如同北京的二三环不可能比五六环便宜一样，深圳一体化只能让关内的更好，关外好了关内只能更好。”

据了解，尽管政府逐年加大对关外的投入及建设，但关内外的居住环境差异很大。目前关外违建的城中村、农民房很多，同时工厂区也不少，都是低层次的、劳动密集型的加工产业，而关内则多是、金融业、高科技产业等的发展区域。

此外，关内高收入人群的密集程度较高，商品房的主要购买力还是集中在关内，关外收入水平仍较低，整个收入水平、产业经济并非5、6年内就能得到全面改变。

因此，有业内人士称：“无论是居住环境、就业人口财富积累，关内外完全不同日而语。”

至于撤关后深圳市土地供应将加大的说法，不少人士表示不赞同。深圳业内人士贺承军指出，无论撤不撤关，深圳土地供应并不会因此而得到扩大。

深圳地产人士林晓华亦表示，关外的优质土地并非说有就有，由于关外的优质土地主要集中于村集体的地方，一体化只是在征地的时候少一些阻力，目前深圳80%的农民主要集中在关外，只是向其征地有了一个藉口而已，而且征地的价格也不低。

“一体化后，关内的土地资源更加稀缺。关外土地贵，再征地的话，关内的就更贵。”林晓华称。

上升空间不减

不可否认，关外城区价值得到补充和改善，对关内房价只能是利好促进。

分析人士举例称：“深圳就像一块蛋糕，如果只有中心漂亮，周围都是烂的，这样不可能卖到一个好价格。就像北京如果4、5环是农村，那么它2、环的价值也不会凸显出来。当外围环境改变，中心城区肯定更加受益，整个深圳的价格就会更高。”

该名人士指出，倘若关外的价值得到提升，深圳未来可媲美北京、上海等一线城市的中心区，目前深圳中心城区均价仅2万左右，而京沪则在4-5万/平。

“关外很多区域价格较低，影响了整个深圳的价值，把均价拉下来，但从长远来看，关内房价还是有一个上升空间的。”风语表示。

事实上，目前有特价的还是以关外房为主，关内的房价依然高企。有业内人士预计，随着新的供应量预期越来越多，由于关外早已提前透支了一体化的利好反应，未来关外房价再提升的空间很少，然而，关内房价上涨的低价作用将更具优势。

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