高考加油地产趋势得以加强魏家

地产：趋势得以加强 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

过往：开发商融资环境市场化程度较高。回顾开发商过往融资环境，市场化程度已达较高水平。一方面开发贷成本相对市场化。

房企资金来源中直接来自国内贷款占比一直维持在15%-20%的阈第一堂课上值，该占比在11年进入升息通道叠加政策调控时期出现较为明显的下滑。对于主流开发商而言，开发贷成本一般在基准利率附近波动，然而在11年资金紧缺时期，开发贷成本也曾达到基准利率上浮20%- 0%的水平，进入今年上半年流动性充裕阶段，主流开发商的开发贷成本达基准利率上浮5%左右；另一方面，开发商目前的融资渠道逐步丰富，借道信托以及海外融资平台的融资行为越发频繁，这些渠道本身处于更为开放的市场。因此相对而言，贷款利率市场化对于开发商整体不会形成明显冲击。

新政：利率市场化促进开发商表现分化。央行此次新政取消贷款利率下限，利率浮动空间的扩大将对国企以及大型房企形成利好。横向比较，上市国企相对于民企存在显著的融资成本优势，利率下限的突破将扩大相对融资优势的想象空间；另一方面，大型房企的相对优势也将有所体现，根据我们对不同梯队房企的分析，规模型房企在财务安全性的表现明显优于中小型企业，尤其是目前大型房企均已经或正在积极构建成本更为低廉的海外融资平台，在利率市场化的机制下，将会提升其议价能力。从另一个角度，对于中小争取更多的项目落户我镇型房企而言，或许将面临融资成本提升的压力。

这也从一个侧面印证我们自去年所提出的观点，大企业聚焦、集中度提升的趋势将继续强化。

重申：再提个贷利率政策呵护刚需。央行对于个人购房重申差别化信贷政策，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整，即重申首套自住购房7折利率下限。自10年开始，房地产调控均要求差别化信贷政策，而强调重点已由抑制投机性需求转向支持首套自住购房刚需角度，关于利率下限目前从银行体系角度难以触及，但今年内三次发出信贷支持刚需信号，具备导向性意义。

本次改革是整个金融运营机制市场化的环节，在房地产市场长效机制建立的过程中，也意味着环境体系的进一步完善。尽管近期行业基本面相对一般，但影响行业中长期发展环境再逐步改善，我们仍维持行业“买入”评级，近期建议积极关注与资本市场直接融资相关的地产企业；同时把握好基本面波动中地产成长股的超额收益。