销售目标200亿元绿城反复强调不碰降价雷

本报 谭璐 香港报道

绿城中国（,,）控股有限公司(下称“绿城”，0 )最强调的恐怕是“不会跟风降价”这一点了，在9月9日香港举行的中期业绩会上，该问题被提及次数竟然达4到5次之多。

绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年在9月9日的业绩会上说，“我们注意到有些公司采用了降价的办法来提高销售，而绿城的定位还是偏向中高档客户群，这些客户对房子品质的敏感程度远高于价格。不同公司有不同的策略，绿城在下半年不会采取降价的策略，但是对于新开楼盘的定价，特别对于会否涨价的问题，会比较谨慎。”

9月9日，绿城宣布上半年业绩，截至6月 0日收入为人民币17.65亿元，净利为 .41亿元，同比增长 2％。同时，绿城上半年的预售额达78亿元，同比上升44％，预售均价比去年同期增长51％。

寿柏年强调，今年200亿元的销售目标不变。那么如何在价格不降的情况下完成销售目标，同时保持绿城的现金流状况健康发展，成了业绩会上最受关注的问题。

销售目标200亿元

绿城上半年的业绩在寿柏年看来，属于比较理想的状态。“我觉得政府不会再出台进一步打压的政策。现在市场处于一个敏感时期，不仅消费者在观望，开发商也在观察。目前还没看到会有大批开发商同时降价的趋势。我们在青岛、济南这些地方，都看不到大部分开发商降价的现象。”

绿城在2008年的销售主要来自杭州、上海以及湖南。今年绿城的销售目标是200亿，截至8月 1日，销售额为122亿元，同比上升 4％。而在接下来的4个月内，要完成80亿元的销售目标。

寿柏年有信心完成全年的销售目标，“我们主要是中高端的客户，万科的定位和我们有区别，万科偏重中低价位。我们在温州的楼盘8月份开盘认购了50％，价格比当地现有最贵的房子高50％左右。在下半年，会根据客户的具体情况来定价”。

根据绿城提供的资料，截至今年8月 1日，绿城的总土地储备为1988万平方米，累计土地储备总建筑面积达2627万平方米。按照区域划分，绿城开发的可售面积中，浙江占的比例最高为40％，其次是杭州占20％，青岛/济南占了16％。

对于下半年的内地房地产市场走势，寿柏年认为，市场的恢复需要一个过程，可能需要一年或更长的时间。经济发展、城市化进程、对改善住宅的需求、土地供应量少需求大等因素都没变化。不过下半年还有待进一步观察，谨慎的开发商会把这一调整期的时间预计得长一点。

策略合作快速套现

绿城提供的资料显示，截至今年8月 1日，绿城的可用资金(包括子公司和联营公司)共40亿元。而根据截至今年6月 0日的财务数据，绿城的净债务/权益比为117％，在开发商中属于偏高。

绿城首席财务官林锦堂坦承，绿城的负债率是属于偏高的。不过他解释说，绿城的短期债务比重比较小，相信到今年底现金仍然会处于健康水平。绿城在2009年6月底需要偿还的债务约为29亿元，占总债务144亿元的20％。2012年到期的可转换债为2 亿元，201 年到期的高收益债券为27亿元，合占总债务的 5％。

2008年9月到12月，现金流入(包括销售资金回笼以及新增银行贷款)估计为1 0亿元，而现金流出(包括建设成本、应付土地成本、偿还银行贷款等)预计为118亿元。

林锦堂说，“我们每个月都会关注子公司和联营公司现金流，债务和还款计划是如何的。第一，销售会受市场因素的影响，但是绿城的品牌对于在浙江省的销售把握比较高。第二，我们与银行的关系很好，是国内几大主要银行的客户。在2008年我们有160多亿的银行授信，尚未使用的授信额度也超过90亿元，在未来两年中现金压力不大。”

绿城在业绩会上提供给本报的资料《绿城投资者路演简报(2008年9月)》显示500万像素84度超广角前置摄像头，对于开发中遇到的资金问题，绿城采取了与策略企业合作的模式。绿城表示，“以合作方式收购新土地储备能减少公司的现金支出。”比如，绿城和浙江集团合作开发蒋村1－2＃地块，其中由绿城单独出资1000万元，浙江单独出资5.9亿元，然后双方各持股50％的联营公司支付剩下的15亿元。绿城还和舟山融信置业合作开发象山百合公寓、北京南沙滩项目，双方各出资1亿元成立投资公司，由投资公司持有项目100％股权，舟山融信置业再投入资金9亿元用于两项土地款的支付。

此外，绿城还与浙江能源集团、浙江铁路集团等都建立了合作关系。对于战略合作伙伴的选择，寿柏年说，现在的战略合作伙伴都认同和信任绿城。

寿柏年表示，未来负债比率可能会有所提升，但是提升幅度不会很大。“联营公司和子公司也由绿城统一管理，其现金情况都比较好。我们适当地增加负债是阶段性的，明年房屋销售之后高层的投票比数亦是6∶1，现金又会回笼。”

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