科幻

楼市下行房企纷纭转型掘金物业蓝海柔软

楼市下行将拖累互联金融

房企倒闭潮在全国各地愈演愈烈。仅今年3月以来，房企资金链断裂的案例就有10余起。浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳等地，已有多家中小房企因资金链断裂陷入破产危机，旗下项目也多半烂尾。

有业内人士分析，融资渠道一再收紧和销售回款不力是中小房企率先“倒下”的主因。银行大幅收紧房地产贷款，大量中小房企在寻找新的融资渠道时瞄上了贷款门槛低、放款速度快的P2P企业。部分P2P企业盲目追逐高收益，与捉襟见肘的中小房企一拍即合。房企连连倒闭，P2P也在这“致命的诱惑”上栽了跟头。

三四线城市房地产供求风险高销量大跌压垮中小房企

一二线城市时常彻夜排队抢号，三四线城市多是无人问津的楼盘，房地产市场分化明显加剧。继鄂尔多斯、温州之后，江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”。

近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，使得经济总量相对有限、中心区域土地供应较为充足的三四线城市房地产供过于求现象愈加明显。与此同时，地方财政仍主要依靠卖地，卖地冲动难以遏制。

另外，三四线城市在经济、教育、医疗等方面的综合实力较弱，人口外流现象严重。有数据显示，从常住户籍人口比来看，三线城市均值仅为全国平均水平的90%。人口外流使得三线城市狭小的人口规模更加趋于低位，进一步降拉低城市房地产市场的需求。

面对销售乏力，三四线城市的楼市已开始出现打折让利。而在打折走量之时，相比于有足够“本钱”承担降价风险的大开发商，中小型房企则普遍贷款受限，面临资金链断裂的风险。

银行慎贷三四线城市中小房企深度套牢

自2013年下半年起，越来越多银行察觉到房地产市场隐藏的风险，便逐渐收紧房地产类贷款，中小房企以及主要布局在三四线城市的房企已被银行拒之门外。

招行某支行负责人称，三四线城市房地产基本饱和，且风险很大，一般不会贷给这些城市的项目；一家地方性股份制商业银行的中层管理人员表示，从去年2月开始，除了保障房，他们完全不碰房地产业务。“房地产行业跟‘两高一剩（高污染、高能耗的资源性行业和产能过剩行业）’同等对待，一律不碰。”

三四线城市楼市遇冷，银行系紧腰包更是雪上加霜。大型开发商纷纷逃离三四线城市之时，中小开发商瞄上P2P融资寻求解套。

P2P贷成中小房企救命稻草

致命隐患暗藏其中

10余起房企被爆资金链断裂仅是冰山一角。业内人士分析称，今年下半年，房企资金链断裂的现象会发生得更为频繁。目前三四线城市开发商融资十分困难，普遍资金需求缺口在5000万-2亿元左右，甚至达到了饥不择食的程度，房地产信托、私募基金、民间高利贷……总之拆东墙补西墙，借钱来还钱。

目前民间借款的成本至少每个月3%成本，比如借贷5000万，每月需偿还的利息就有150万。很多资金紧缺的中小房企无法承受如此高成本的借贷，便开始把P2P贷公司视作救命稻草。

截止去年，全国P2P贷平台已有1000余家，行业全年成交量超过1000亿元。与之相对，作为资金密集型行业，房地产企业资金需求量大，且愿意给予较高的利息回报，P2P贷的高速发展正好迎合了房企的“资金渴求症”。

房企资金链出问题 P2P行业先中枪

一家贷公司的资金规模往往只能贷给少数几家地产商。一方是形势不明朗且周期性强的房地产业，一方是缺少风控、缺乏监管的P2P贷

。只要其中一家地产商出现资金风险，整个贷平台将陷入无法估量的危害中。然而，很多风控能力差的中小型P2P公司盲目追求高收益，将大量资金贷给中小房企，无奈中小房企倒闭潮汹涌来袭，P2P平台在劫难逃。

今年4月以来，贷平台“跑路”再掀波澜，继钱海创投、旺旺贷之后，又有卓忠贷、福润汇鑫、易信云投、景煜贷等P2P平台相继出现问题；而国内最大的P2P贷公司宜信深陷坏账泥潭，这与其涉足高风险的房地产项目不无关系。

P2P行业乱象丛生

警示监管缺位

近年来，天使计划、淘金贷、优易贷等P2P风险事件连发，看似“蓬勃发展”的P2P行业正遭受越来越多的争议和质疑。

去年由银监会牵头的《九部委处置非法集资部际联席会议》上，央行明确指出“资金池模式”属非法集资。然而，目前一些络借贷平台通过将借款需求设计成理财产品出售给放贷人，使放贷人资金进入平台账户，借以产生资金池的乱象仍时有发生。

以天津天啸房地产投资咨询有限公司为例，据其站显示，天啸投资成立于2008年，是“一家房地产营销策划、商品房代理销售、不动产服务及金融衍生产品服务的公司”，而如今，P2P业务也亦成为该公司的业务之一。

该公司旗下设有不动产事业部与投资事业部，而P2P理财平台归属后者。据该公司宣传，理财资金的利息来源于两个方面，一是闲置资金放置于银行账户做年化理财，二是资金投出后，获得10%-12%年化收益及5%的半年收益。

然而，P2P业务应该是有了借款标的挂出来，然后投资人来认购，不可能存在把闲置资金买银行理财产品的情况。把出借人的钱拿来买银行理财产品，这已属于代客理财，而不是P2P了。

除了非法集资，贷平台另一饱受诟病的问题则是高利贷。

现在一些P2P贷平台在仿民间借贷做高利贷，集资来的钱年化利率为8%、11%、13%不等，放贷的利率高达30%，甚至40%以上。

人人贷线下平台友信业务综合成本最高或超30%。在理财端其产品收益则多在13%以内，其中高达17%的利差，很可能被友信方面赚取，友信又通过法律手段逃避监管。

结语：

为了控制风险，具有一定规模的P2P平台均对外表示，不接受高风险行业或国家政策不支持的行业比如房地产、钢贸等公司的贷款申请。P2P行业涉足房地产，在盲目追求高收益之时也使两者成了一条绳上的蚂蚱。在有效的法律规范尚未到位之时，P2P行业应寻求阳光化、合法化的行业自律，避免乱象丛生。

以上文字参考自：第一财经 21世纪经济报道天下财经华尔街见闻

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