男士北京北七家华润理想国的新理想

北京|北七家华润理想国的新理想

最近我们在北京跑了一些项目，

今天要写的是北七家板块的华润理想国及其周边项目。

这是北五环外新房供应最为集中的区域，值得关注。

一、区位及地段

华润理想国位于下图红色逗号所在的位置，属于昌平区未来科技城板块；大概在5

.8环的位置。

目前周边尚未开通地铁，总体属于城北远郊区域。但也是目前北京北边新房比较集中的区域。

而从该项目往东和往北分别是潮白河别墅区和奥北别墅区；

而该项目往南，则是大片的刚需商品房，比如著名的回龙观东区就在其正南方几公里处。

项目由于在未来科学城南区和TBD商圈西侧，未来周边就业人群应该是不低的。

未来科学城是一个以大型央企的科研院所总部为主体的科技城，而TBD是一个金融科技和创新产业为主的中心区。距离项目都在5公里左右。未来这两个科技城里都有大量的共建和商业、商务配套，会吸引较多的高素质人群就业和生活。

二、片区环境及周边配套

1、交通配套

开车出行方面一名男子竟然在拥挤的地铁车厢内当场自慰，南北向道路是立汤路；双向8车道；但上下班时间仍然非常拥堵。从上图可以看到，南北向的纵向大道，太少了；G6高速，立汤路，北苑路，京承高速，大概就是这几条南北向道路，当然还有一条林翠路-黑泉路是一条断头路，没有和北清路连接；而立汤路和G6高速之间的区域，是人口非常密集的刚需商品房、经济适用房、拆迁房。不堵车才怪。

未来据说有规划要建设横跨在立汤路之上的高架快速路直达北五环，连通北六环。或许可以缓解开车出行的问题。

而东西向的路主要是门口的北清路，目前还是东侧的断头路。但路况非常差，中间是实体隔断，双向四车道，道路很破旧；工程车特别多，尘土飞扬。而路两侧都是小区商业街，所以未来拓宽概率也不是特别大。

地铁交通方面，连通西北旺永丰高科技产业城、TBD商圈、未来科技城這条线的横向轨道就是31号线，东接南北向的17、15号线。中间在立汤路拐弯连接5号线，然后向西连接8号线和16号线。而31号线目前刚规划，还没建成；当前距离小区最近的是向南2公里的地铁5号线天通苑北站。

所以从交通来看，未来南北向有改善；东西向改善难度较大；主要靠地铁来连接东西向。

而理想国所处位置属于城北高科技产业带的中间位置，而这一带地价商品新房也就集中在理想国附近；

所以这个盘，无疑也就成为城北刚需和产业带刚需的重要选择之一了。

2、居住环境

小区周边目前都是年建设的回迁房和低品质商品房区域，房子虽然层数都不高，但都比较破旧。门口的北清路目前还是断头路，维修和道路宽度都不好。未来应该会重新修理。

小区更北侧沿着定泗路则是别墅区，多数比较老旧；新别墅比较少。

小区南侧是一个大的汽车贸易市场。

3、生活配套

从学区角度看，项目周边目前有北京王府学校（著名私立学校），明天幼儿园(装修中)，哈敦国际幼儿园，首师大附中昌平学校（重点中学）。项目自身配建3400平米的附属幼儿园。向东3公里的万科翡翠公园，配建的有皇城根小学和中学。周边小区不算多，也有较大概率可以上。

然后再向东进入未来科技城南区郑春来说，北师大二附中未来科技城学校（初中和高中）即将投入使用。还规划了北京师范大学实验小学，北京师大亚太实验学校，北京师范大学幼儿园等7所公立国际学校。但这些学校从中学起可以昌平区内统考，而小学和幼儿园，项目则未必能享受到了。

从医疗养老角度看，小区旁边是北京王府中西医结合医院（三甲），区域不远处还有清华长庚医院。区域内有安贞医院昌平分院（三甲在建）。小区自身有一个康健养老公寓。

从商业配套来看，小区周边社区早在2005年之前就已经建成，社区底商成熟；生活不成问题。小区自身配建了5栋5A写字楼，另有环绕式底商，应该也能满足未来周边商业配套需求。

而项目向东3公里处的万科翡翠公园，配建有大型购物中心，会成为这一带居民消费、休闲的好去处。

而从项目再向东5公里进入未来科学城南区，则是保利打造的66万方商业综合体-未来都汇城。

生态休闲方面，也主要是项目向东3公里位置的万科翡翠公园东侧的海鶄落湿地公园，以及北侧的龙脉温泉度假村、温都水城和拉菲特国际高尔夫俱乐部。

三、项目自身概况

华润理想国由华润开发，物业是华润物业；

该地块是2017年7月华润拿下，要求5年限售，且销售均价不超过49520元/平米，且最高销售单价不得超过51996元/平方米。10月，保利、首开、金地联合体拿下的地块销售均价不超过49877元/平方米，且最高销售单价不得超过52371元/平方米，也就是南侧的和悦华玺。而12月底，金隅北辰联合体斩获的地块销售均价不超过5.3万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.57万元/平方米。应该在理想国的北侧。

理想国小区住宅占地3.99万平米，建筑面积8.7万平方米；

规划875户，停车位1406个。共计12栋住宅，每栋16，17，18层，层高2.9米。商业和配套部分占地6万方，建筑面积8万方。物业费4.85元。2梯2户。2020年底带基础装修交房。

此外，还有配建3400平米的附属幼儿园，一栋康养公寓，以及5栋5A级写字楼，写字楼下是社区商业，打造的就是教育养老办公居住一体化。

年轻人可在社区写字楼办公创业，老年人寄养到老年公寓，孩子就近上学，似乎解决了一家三代的生活问题。而小区户型又是3居、4居为主，确实很有吸引力。

小区由于实行限价销售，最低总价430万起，户型平米套三套四为主。2018年7月18日首次开盘。

户型主要有如下几种户型。90平米的三居有2种，120平米3+1户型，以及140平米的套4户型。比较适合刚需家庭和初次改善。

但注意每个户型都没有阳台，生活阳台也没有。

所以晾衣服、放置生活杂物的地方就少了。

此外，项目有1楼送一层地下室的下跃户型，平米的户型都有，地上地下面积一样的，地上价格贵，地下价格便宜一些。90平下跃总价550万，140平米下跃总价850万左右。物业费地下1元。

在装修上面，提供了基础装修和升级装修两种选择。交房时的基础装修无壁纸；若要装修升级需要增加2200元/平米，增加的这部分装修款只能分期支付不能做贷款，效果和样板间一样。小区是地暖集中供暖。

小区内部有儿童游乐设施、成人健康设施、450米跑道、450平米乒乓球场；

据了解目前的信贷政策是首套利率上浮10%，二套上浮20%。

购买该项目的基本都是年轻人首次置业。

四、周边竞品分析

目前小区周边在售的新盘主要是南侧的和悦华玺以及东侧的万科翡翠公园。

而二手房也比较多，但多数是2000年前后修建，更北侧是2008年之后修建；

其它就是一些别墅了，以及一些拆迁房、公产房等。

1、和悦华玺：

由保利、金地、首开联合打造，位于华润理想国南侧；

占地3万方，建筑面积6.8万方；总共9栋住宅，层高，一梯两户，平米居为主，小区配建1栋廉租房公寓。总户数646户，停车位666个；物业公司是金地物业，物业费4.58元/平米/月。项目均价49877元，400万一套起。2020年12月底交房。

从户型看，该项目户型更偏小，最小有79平米的套2，还有129平米的套四。而限价的价格只是比华润理想国略贵。

项目特色是小高层，首层带庭院，顶层带露台；

由于该项目价格和华润理想国差不多，距离也近，未来可以享受华润理想国的配套，而户型较小，功能一样，但总价更低，因此该小区更偏刚性。

2、翡翠公园：

华润理想城向东3公里处。翡翠是万科的高端系物业。北京有2个翡翠项目，一个是京西的万科翡翠长安，一个是昌平的翡翠公园。

翡翠公园占地面积255075平方米,总建筑面积430883平方米,车位配比:1:1。万科物业管理，物业费洋房4.45元，别墅8.9元。项目总共69栋，1719户；项目2016年8月第一次开盘，推出的一期洋房已经售罄，洋房万一套，上叠和中叠800万元起，下叠1200万套起；二期洋房还没加推。

在售的主要是叠拼别墅（中叠在排号可买，其余没推出），当前价格6万元一平米；

上叠建筑面积145平米，使用面积230平米，有露台有阁楼，1200万起；

中叠建筑面积145平米，使用面积205平米，有北侧露台，1100万起；

下叠建筑面积200平米，使用面积300平米，带50平米花园，一层地下室不算面积；1400万起；

都是精装交付，精装标准目测有3000元一平米以上，装修品质还不错；衣帽间浴缸都有；2021年交房。

同时小区也有联排产品，物业费7.9元；价格待定。

该项目东南侧是海落新村，村里的拆迁房；项目西北侧是海落湿地公园，占地1600亩，有300亩水域面积。步行可达。社区内配套儿童博物馆、养老设施、疗养设施。

同时,社区配建的学校已经与西城区皇城根小学达成意向，2019年还将引入双语幼儿园。

虽然当前社区周边环境不怎么样，都是老旧社区，但由于其北侧、东侧都有大片空地待拍卖，所以未来打造一个新的高端社区问体不大。但由于这里离地铁较远，需要开车出行。

目前门口的纵向主路比较狭窄，路况也比较差。

同样是叠拼别墅，这个区域的性价比显然赶不上孙河。孙河叠拼总价也在万之间。

3、周边二手房

理想国北侧是老旧小区名佳花园和美树假日嘉园。再向北是老旧别墅区威尼斯花园和低密度洋房望都新地。小区东南侧是名佳花园四区和名流花园。

目前虽然新房限价了，但价格也在51000，与周边二手成交价格不到4万的老旧房子相比，贵30%；

而相对东侧的综合性大盘翡翠公园来说，价格又便宜了1万元。

但向北过定泗路的一些次新小区如金融界金色漫香园，成交均价为4..8万元。88平两居，139平米三房，180平米五房，是主力户型。但小区就不靠地铁了。

项目西北侧的望都新地，品质尚可，2008年修建，成交均价在.5万元，但其最小是三房，面积138平米。户型不太好。

所以华润理想国和和悦华玺是比较刚性需求的楼盘，户型也比较经济适用，在周边产业园工作的首次置业年轻人，和周边老破小区的改善居住客户，是主要客户对象。

4、周边空地及政策房

从上图可以看出，目前昌平区北七家镇的空地还有不少，主要集中在翡翠公园的南侧和东南侧，如果未来有土地拍卖出来，可能更靠近北师大二附中的项目会更值得关注，但这边预计都是高端项目了，且不通地铁。

此外，北七家也是昌平区共产房的主要供应地。

2017年，北七家有两个共有产权土地入市，均被未来科技城拿下，销售限价分别为27000元/平方米和30000元/平方米，含全部装修。

进入2018年，北七家又一共有产权地块出让，只有未来科技城一家参与竞拍，最终底价成交，销售限价为含精装修32000元/平方米。

目前刚刚结束的公产房翡翠嘉园销售均价21000元，建筑面积10万平米，户型平米的1居、2居、3居。产权个人和政府各占50%。

北七家片区过去2年累计出让了92万平米建筑面积土地，全部限价；预计有8000多套房子供应 。而过去三年据说北七家这片商品房只成交了2000套。所以未来相当一段时期，这边的价格很难进一步上升。在北京北侧而言，未来科技城、北七家北清路段、西北旺北清路段，是在售新房最多的。在北部工作的人可以重点考察这些项目。

从竞品和未来项目分析，我们知道这个片区未来是回迁、共产、刚需、改善、中高端别墅混合居住的区域。从圈层纯粹性上，不如孙河别墅区和其它新房集中的区域。

五、项目买点总结

1、品牌开发商的限竞房项目；户型和社区规划都比较好，学区也不错，总价也是新房里最低；适合刚需和初改家庭。

2、未来有地铁规划，距离估计1公里多，应该这附近离地铁最近的在售新房；开车未来靠新建的回天高架；当前交通状况差无地铁；

3、该片区空地较多，未来有望形成一个新的新房聚集区；但预计东侧会更高端；

4、相对科技城核心区5..1万元的均价，这边价格便宜不少；但若论配套和交通，可能未来科学城核心区更好。但目前在售的项目户型都偏大，可选项目也不多了，且大多数都是住宅和商业写字楼混搭。

5、这个均价应该可以在北五环附近选到比较老旧的二手房，次新房仍然高达万元。所以项目性价比尚可。比二手单价贵1万多元，比北侧次新房也贵接近5000元。比不限价的万科翡翠就更便宜。

6、从户型、配套、交通和价格的角度，该项目比和悦华玺性价比更好一些，只是密度比它大。但从社区的环境、商业配套和纯粹性看，翡翠公园更适合预算高一些的客户。

7、由于项目在北京新房供应最紧张的时候拿到的土地，政府一直催着开发商开工；所以连售楼处都还没来得及修，就开始卖房子了。所以在户型设计方面是比较平庸的。

（全文结束）

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