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北漂的未来在北三么

周边氤氲着京城的累累资源和皇城文化，四处蹦跶着与华尔街和硅谷同步的词汇。一切都完美无瑕地勾勒出，京漂们无与伦比的精英范儿。虽然，京城的这些资源，没几个是京漂们撬得动的。这让他们，很难滔天富贵。但不妨碍他们，被熏陶地气势傲娇：作为京城的白领，总是中国白领制高点。作为京城的白领，姿态就是比其他城市，高一点；虽然，大家呆的公司、做的工种、拿的工资，差不多。

但是，北京这个地方，生活条件，实在对秀才们不怎么耐斯。

不说北京的地铁，倒起车来比其他城市麻烦，也更拥挤；不说北京的路，塞起车来，宇内第一；不说北京的地下室，还比不上广东农民房，广东农民房也功能齐全、通透采光、居住舒适。单说买房这一条，都是链家上显示为均价8万的城区房，北京的首付资金，就是比其他城市高出一截。

一套总价500万的房，在北京的首付+各种费用，得拿出200多万现金；在南方，大体真的万现金就拿得下。

所以，到了南方，就是南方人。

18线的孩子，去了杭州，首付地起杭州房；去了深圳，首付地起深圳房。来了就是江浙人，来了就是广东人——只有房产证，才能证明你是当地人。

但是，在北京，无论房子还是户口，都是普通白领的无解题——哪怕18线的县长，其实也甩不出300万现金，让娃一口气在北京拿下一套居室。

经济基础，固然决定上层建筑的房价。

但是，这个规则在北三县，要泛化一下。若论北三县的经济基础，够不上北京郊区的格，更赶不上珠三角的产业密度。出了北京城，就真是县城大农村，妥妥的24线城镇既视感：开发程度低，企业少，视野所及、原野无限。

若拿北三县的GDP、人口和未来产业，去计算北三县房价，现在北三县的房价肯定是泡沫的，未来北三县房价、也必将是泡沫的。

可是，北三县不是河北小县的北三县，是北京国贸的北三县，是北京海量拿着10来20万年薪白领的北三县。

排出100万文银子，京漂们能买得起的房产证，其实只能是北三县，是环京。京漂的金融民工、IT民工、媒体民工，如果家里没矿、如果期权不上市，基本上，只能睡在北三县。

买得起，又必须买，才是北三县房价的硬道理！

所有的交通拥堵，所有的产住分离，所有的当地经济薄弱，所有的配套不足…统统都在京漂白领们的“刚需”里，溃不成军。

这些劣势，成不了环京、北三县不能买的理由。

北方的房子，缺乏与阶级对应的梯队分化。

京城的房子，套型面积大，总价高，首付和费用高；事实上，只有高级中产及以上才能买得起。

而南方的城市，套型面积普遍紧凑。越往南越紧凑。

导致，南方单套房总价，比北方要低。尤其到了岭南地区，CBD级的市区都能出现2、3百万总价的小2房。简直逆天！

这就使得，南方的白领，有资格在城市里做“初级中产阶级”——只要能接受居住小空间，人生就可以不被挤去隔壁城市。

当我们反思香港的70平米3房算是豪宅，固然要看到顶富阶层对城市资源分配的碾压的不利那一面。但是，我们也要看到，小户型房子对城市阶层宽度的支持的好的一面。在香港拿综援（类似低保）的低收入阶层，都可能在香港的郊区住（租）上一套20平米的迷你居。

当我们带北方来的人，看深圳和广州市区（CBD）附近的老旧塔楼高层时，很容易发现北方的白领和小中产，是多么欢迎这种都市区的小户型，来保住他们城市的身份、小中产的进阶。

每一个在深圳罗湖国贸和地王附近，参观过那些50平米小2房的北方人，都会震惊。他们会震惊，5、6万单价，3百万左右总价的小2房，竟然出现在深圳的最中心区。虽然房子小，但是功能全，都有独立厨卫、客厅、卧室、阳台，居住足够尊严。

这些来自18线城镇、拿着211毕业证、在互联和IT干了几年的白领，实在不敢想像：如果自己跳槽到深圳的腾讯、深圳的阿里、深圳的高新园，就可以在深圳湾CBD6km范围内，拿下一套5、6百万，远眺大海的小3房。瞬间跻身CBD高级中产。

套均面积，决定一个城市阶层的起点。

30平米的广东小户型，决定了广东面向中国“鲤鱼跳龙门”的虹吸广度。一个来自山区的无学历孩子，都可能通过10年奋斗，拿下一套深圳市区的房产证。哪怕面积小一点。但是，可以自住，可以申请学位。

南方城市的住宅阶层，梯队是齐全的。

北京，欠缺了“低总价”自住房这个梯队。

因为风土人情，因为历史惯性，北京2房基本90平起，3房基本120平起（那些小面积过道房基本不能住）。从严格的“居住舒适度”维度来看，大面积肯定更人居。但是，人居得起的前提，要买得起。

既然，京城买不起，那么这一批跳过龙门而来的白领，要扎根在京城这个就业生态链，活下去，就几乎只有环京可选了。

因为北方地广、开发密度不足，导致环京概念一片荒芜。

居住环京，链接北京，过程真的很痛苦：地铁覆盖不足，路面交通太堵，早晚在路上耗费4个小时起。以南方人的习惯去看北方的城镇，连最被质疑空置率的珠三角惠州，其城市化建设覆盖率都比环京好。

但是，北京的房子总价起步高、首付和费用比率也高；没有矿的孩纸买不起北京房

，不住环京你住哪儿？

所以，自2016年以来的调控，导致环京和北三县腰斩，产生一个投资的窗口。

既然北京白领外溢势不可挡，环京和北三县就是一个刚需市场。

核心需求不变，则房产价值不变。

也许环京高峰期有过30%的泡沫，但腰斩之后，还是有20%的价值套利空间。再加上30%的未来货币通胀。逢低购入北三县房，存在增值空间，是京漂族购房的稳妥之举。

环京很大，东西南北，四散而出。各个角落，都各有楼盘价值道理。

但是，在环京大概念里，只有北三县是真正插入到北京内腹的一块飞地。其距离北京核心办公区地理距离最近。又因为通州副中心的建设，很多配套资源和地铁都会部署到临近北三县的地方来。使得，北三县未来可期。

北三县的价值道理很明确：

1.距离北京CBD地理直线距离近，已有交通对接。

2.塞车是北京城内、城外、环京的普遍状态。

3.临近通州，有望共享配套和交通。

4.迁入北京教育和产业，促进当地经济发展。

5.北三县开发较早，尤其是燕郊已成为“熟城”，能够生活。

北漂刚需依然在，环京市场依然在，北三县价值依然在。

众人惶恐时，我乐观

——投资要逆人性！

北京周边——北三县考察和购房指南分享-群问答总结（）

1：芳姐能否简单介绍下北三县。

北三县是北京边上的3个河北的县。就像插入北京的一块飞地。与北京通州交界。距离北京核心商务区国贸也不算远。理论上，不塞车什么的，燕郊40多分钟都能到北京。

大家看这个图。中间标红的地方就是北三县。夹在北京、天津之间。与河北其实并不接壤。

这个地图呢，会看得更细致点。北三县离北京确实很近。

这跟凤岗、塘厦跟深圳的情况很相似。

大家看这个地图。东莞凤岗、塘厦也是嵌入了深圳。他们距离深圳中心区的位置，比沙井、坪地都近。

北三县本身并不是一个很发达的地方。跟南方珠三角、长三角比，北三县的工业覆盖率没那么大、并没那么多面积。房地产开发量也没那么大。空地、荒地比较多。

当然，北京通州也是一样，开发量并不大，还有很多农村和荒地。要知道，北京市政府都迁到通州了。

2017年，北京治霾。把北三县的中低端企业也都关停了。

现在的北三县，主要是北京的小白领、小中产的居住后花园。

第一：离通州近。转车可到通州坐地铁。

第二：房地产已经开发很多年。有一些成熟的生活区。

第三：燕郊是楼盘和居民最多的地方。

整体这样理解：

1.北京商务中心国贸，像深圳福田CBD。

2.北京通州像深圳龙岗中心区。但是深圳龙岗中心区已经建成。

而通州没建成。但是，通州已迁入北京市政府。各种配套正加快涌入。

可是，通州开发量不够。工业密度是远不如龙岗。通州未开发的地方还非常多。

3.北三县与北京的距离及地铁关系，就像塘厦、凤岗、大亚湾跟深圳的关系。

但是，临深和深圳的道路交通条件好很多。联通的公路多。没那么赛车。

深圳往临深辐射的地铁比较多，关连的站点也比较多。

房价上，临深区域的房价比环京高。临深房价比北京周边北三县这种，大概贵.5万。

距离CBD距离类似的，可能房价差8000块一平左右。

比如，临深塘厦、凤岗好一点的差不多3万了。北京周边一般还是2万左右为主，1万多的不少。

北三县房价，更像大亚湾的房价水平。

2：北三县的价值在哪里？

北三县，或者环京区域，不能完全等同临深（珠三角）。临深已经与深圳算是准同城生活区，本地经济发达。但是，北三县：

1.环京（含北三县），城市化、产业化、工业化程度和比率，没有南方高。

更没有珠三角高。

2.支撑环京（含北三县），不是靠当地经济、产业实力。

北京周边的本地购买力，是不可能有东莞那么好的。

3.北三县最大的价值，是“北京后花园”。主要是通勤距离近。

4.以北京的白领、小中产实力，撑起北三县的楼市也是没问题的。

5.北京不单房价普遍偏高。北京的贷款额度普遍也不高。

导致哪怕在北京有购房资格，普遍也要2、3百万首付+费用，才能买得起北京3环外的刚需房。

6.所以，大量的北京的普通上班族，是必定要挤出到环京的。这是无可奈何。

而广州、深圳年轻人的这种压力会小一点，因为有更多小面积紧凑型的房，单价、总价压力小一点。比如深圳几十万还是可以首付买个小2房的。

3：北三县的劣势在哪里？

1.前面也说过了，北三县本质上，还是个大农村。并不是珠三角、长三角那样的产业区。

本地经济实力其实是比较弱。

2.地图上看，北三县理论上离北京很久。但是，对接的道路并没有那么多、那么密集。

高峰期塞车的情况是极其严重的。实际上的通勤时间很久。

3.轨道交通的对接情况，也没有深圳、广州和周边城市那么多。

4.居住在环京、环沪的白领，是很苦逼的。1..5个小时的单程通勤是很常见的。

虽然深圳的北环、水官、布龙路在高峰期也是会塞死。但是，客观说，还是比北京、环京要好一点。

哪怕，距离深圳没有凤岗、塘厦那么近的大亚湾，到深圳罗湖、福田也是不用单程那么久。

就是惠阳高铁站，40多分钟就能到福田CBD、深交所了。

工作、生活在珠三角（粤港澳）的年轻人，显然比在北京、上海做小白领要幸福很多。

6.北三县，显然缺乏更明确、完整的规划。或者规划的高度不够。

不像深圳周边，东莞、惠州都把临深的区域，定位为他们的城市副中心。有正式、且有高度的城市规划。规划包括产业、人居、交通等等。比如松山湖、塘厦、大亚湾的规划都很好。

7.但是，这些缺陷，都无法影响，北三县作为北京白领后花园的刚需性。

4：北三县购房的条件如何？

理论上，是有3年连续社保（个税）、户口这种硬性指标。购房资格的严格，赶得上强二线城市了。比珠三角、长三角严一点。

所以，导致调控以后，2017年-至今，北三县房价可以说是腰斩的降幅。

但是，市场极度低迷后，也有一些折中的解决方法。比如延后备案，等社保交足等等。

5：北三县目前的市场行情是怎么样的？

现在整体价格，比最高峰期下降了%。

成交量，之前也达致底部。

但是，最近市场开始有所回暖。这么冷的冬季里，个别楼盘的营销处，人是比较多的。

属于量价齐跌以后，量已经在悄悄回升的阶段。

6：您觉得目前这三个县哪一个比较适合入手购房？目前时机是否合适？

这3个县，开发和生活成熟度、距离上是有区别的。排序一下：

燕郊大厂香河。

然而，房价也已经在价格上有对应的落差。

喜欢成熟区域的，价格负担上愿意贵一点，当然选择燕郊。

如果想低价买新房，就上大厂、香河。

购房时机上，如果不是过度短期投机，我认为目前比较合适。

一、房价几近腰斩。所谓泡沫已经挤出很多了。

二、房价下降后，横盘2年。成交量也开设慢慢复苏。

三、2019年，外部压力大，中国楼市会选择性略为放松。

所以，现在买北三县的房子，至少不会有很大的下降空间；而且，距离楼市复苏、反弹时间，又会更近一点。

7：北三县跟临深比怎么样？

前面已经陆陆续续，回答了北三县和临深的比较。整体而言：

1.北三县没有临深发达。

2.北三县实际上还是有很多农村的。

但是，临深的东莞、惠州、中山，一直都是经济强市。这些城市的GDP，分分钟能跟二线省会城市比高低的。

3.临深房地产也更发达。规划也更高度。

粤港澳的城市，互相之间的交通也更通达、高密。

4.实际上，临深的房价，比北三县要贵.5万。

但是，北京房价和首付起步门槛太高。比深圳、广州高。北京就业人口又太多。北京普遍白领被挤出到环京（含北三县）是大势所趋，是工薪族的无奈之举。是势不可挡的刚需。

不像广州、深圳，本市就还有较低单价的房子。还有很多能居住的小户型，低总价。置业的资金门槛比北京好低。白领压力小。

广州、深圳的年轻人，就算分流到珠三角，房价落差很大，可选择性很多。广州、深圳白领的外溢压力没有北京那么大。

8：今天讲的这三个楼盘您觉得它们适合刚需，改善吗？

（今天我们也挑了北三县的三个典型楼盘为大家分析一下，分别是路劲阳光城、早安北京、圣拉斐尔小镇，具体可看今日推送的次次条内容）。

为了便于大家理解。我们今天都是介绍大厂的楼盘。

大厂很像早期的大亚湾，或者现在的中山翠亨。

1.土地很辽阔。

2.接壤北京通州。

3.但是交通未完全对接。

需要未来更有力度的交通建设。

4.建成区，风貌比较高大上。

楼盘比较新。

5.价位相对便宜。

6.购房条件上，具有弹性。

整体而言，适合价格敏感型的置业者。

大厂正在建人民大学的家属区和产业孵化区。

北京政府和人民大学已经搬迁到通州。

家属和产业要安置在大厂。

附属中小学已经要落户到大厂。

未来，通州到大厂的交通条件必然会改善。

大厂其实是由几个主要开发商联合开发的。

投资的价值点，主要是：价格腰斩过，配套望通州。

9：这一片区未来的发展前景如何？

前面提到过，大厂可能是通州的后勤配套区。

1.坐落在通州的人民大学的后勤基地放在了大厂。

这让大厂的配套能接近通州，让大厂跟北京交通的对接、有所指望。

2.大厂本身有一些开发区（产业园区）。

2017年以来，中低端产业都迁移走了。

目前比较空置。

3.未来，大厂希望引入高端、智能产业。

因为与北京地缘优势，因为人民大学后勤基地入住，大厂的这个产业诉求是可能达成的。

北三县，其实缺的仅仅是：

1.与北京主城区的通勤。

燕郊在修地铁对接。其他地方，或多或少有望“公路和桥梁”对接。

2.人居的规划和配套更合理一点。

燕郊比较成熟，提升空间有限。

大厂辽阔，可开发空间还很大。香河亦然。

3.教育配套的增量、增质。

这是需要靠时间来解决的。

10：同片区还有其他优质楼盘推荐吗？或者环京还有其他版块能推荐么？

1.北三县都还有其他楼盘的。

2.目前大厂的发展商让利姿态比较足一些。

资格对接上，也灵活一些。

我们重点聊聊环京的其他选择吧。

环京区域，离北京最近（被嵌入）的，就是北三县。

其他，都是比较游离的位置。通过若干高速，到北京比较近。但是，日常的通勤，不会那么多。

从综合系数角度，环京选北三县，比较好一些。价值点、刚需性更明确。

另外，芳姐建议关注下武清（天津）。

11：天津武清介绍：

1.也是属于环京概念。

2.与北京高铁相通，20分钟左右。

3.自有一些产业。武清的经济，在天津来说，还是可以的。

4.武清房价也不贵。比天津市区便宜。又更靠近北京。

5.武清教育还不错。

6.天津可以落户。

武清可以解决：环京居住、天津落户、高考移民、轨道通勤，这些问题。而且本地经济能力也不错。武清的综合条件还不错。

只是，除了高铁以外，与北京的通勤前景，武清天然上是不如北三县的。

12：友问：如何看待，东南向涿州和正东向天津宝坻？

我们先看看环京的地图。

这几个图，能比较好的说明环京各板块。

但是，南方人，不要被这种图搞迷糊了。

北方，开发密度远不如南方。哪怕，北京通州，都有大片的农村或荒地。

不像珠三角，各个镇和区，唇齿相连，厂房、民房一片连成一片。

北京，也就是北京4环内，开发密度高一点。

北京到周边其他地方，都可能有km的抛荒（山林）和空地。

理解一下，房山啊、涿州啊，等于是发射出去的卫星城，是孤城。

一个个孤零零的城镇，通过快速交通，与北京连接。

所以，把环京分类一下：

1.嵌入北京，通勤接壤的，就是北三县。

2.其他，都是反射辐射的卫星城。

高铁能对接的，算是方便的。

3.北京新机场的概念，主要在轨道交通的对接。

但并不接壤。

我个人会认为，投资策略上，考虑的维度不要太多。

往核心要素聚集。像选择“准京城居住”、“同城生活”，北三县、武清概念会更合适，这方面的“主价值”更突出。

虽然，其他环京区域各有优点。尤其是往新机场、雄安方向会有良好的轨道概念。

但是，能跟北京解决同城通勤问题的，就是北三县。

能在环京板块里，一并把户籍、高考、性价比、居住解决的是武清。

13：友问：固安 永清，涿州也会划入北京吗，这些区域户口已经冻结

我估计短期不会划入。

但是会规划协同发展。

为了避免炒作。就冻结户籍等等。

14：北京副中心规划已出台

摘自深山圳水_xxwrite黄芳

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