京高端市场预售监管收紧中粮夺地王盈利难.源泉

饱和度较高日前，央企中粮地产通过70轮现场竞价，以2 .6亿元人民币总价及配建 . 万平方米公租房的条件，竞得北京市朝阳区孙河乡西甸村H IJ地块。业内估算，扣除公租房部分后，该地块的楼面均价超过4 .8万元/平方米，成为北京土地市场新的单价地王。

中粮地产随后发布的拿地公告显示，该地块建设用地规模75 59.79平方米，建筑控制规模81716平方米；规划用途为二类居住用地、托幼用地和医院用地；出让年限为住宅70年、商业40年、综合50年。

市场研究部张旭分析认为，截至目前，孙河乡成交的五宗居住类地块是都是低密度用地。而中粮地产当日拿下的西甸村H IJ地块整体容积率不足1 .1，且配建较大比例的公租房， 无论是平均楼面价，还是商品住宅部分的拿地成本，都刷新了此前同区域其他房企的纪录 。

张旭告诉《经济参考报》，尽管中粮地产在激烈争夺中最终竞得该宗地块， 但同时也付出了更高的代价，未来开发难度很大 。张旭认为，该地块公租房面积达到 . 万平方米，占到总建设面积的四成。而此前一家房企竞得同区域一宗地块，其公租房面积仅占到 %。

如果排除公租房，该地块商品住宅部分楼面价已经超过4万元/平方米 。张旭说，目前该地块周边在售项目有上东别墅、上东假日等高端豪宅以及康营小区等普通住宅。其中，上东别墅、上东假日的成交均价在四万元至五万元左右，康营小区则在两万元左右。 这些现有项目都会增加中粮地产对地王地块的定位开发和未来销售难度 。

瑞银证券有限公司的一份研究报告则指出 ，中粮地产高价拿地正凸显公司当前的发展困境。该报告估算，扣除公租房部分后，中粮地产所拿地块的楼面均价将达到48444元/平方米。

报告进一步分析指出 ，2012年以来、泰禾集团和首开股份，曾先后在邻近区域竞得土地 。 在成交地块的楼面均价方面 ， 地产为20158元/平方米，泰禾集团为28559元/平方米，首开股份两个地块分别为259 0元/平方米 、26 58元/平方米。

瑞银证券有限公司研究员李宗彬分析认为，中粮地产的 地王 购地成本远超合理水平，盈利前景欠佳 。 该区域可比项目的售价约在45000元/平方米至60000元/平方米，因此我们认为公司这一项目难以实现盈利 。

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