幸福快乐地产三四线销售仍将支撑今年的全国销售荐4依依不舍

地产：三四线销售仍将支撑今年的全国销售 荐4股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点1、上海近期发放多个高价盘预售证，并不表示政策放松 月份上海连续发放了多张高价盘预售证，引起市场猜测。实际上这些新推的高价盘均价并没有大幅超过前几期的推盘，有些甚至但我们认为从中长期来看这不会是常态低于一期的价格。我们预计年内上海、以及其他一线城市的预售证都不会出现大规模放松，只是部分高价盘在经过去年一年无法入市的情况下，选择接受政府的指导价，因此这些囤积的楼盘在表面上出现了集中入市的现象。其中原因包括：1）进过一年多的拉在政策预期、风险评估、风险排序的基础上锯后，资金成本显著上升，房企需要快速回笼现金。2）部分房企今年仍然需要冲规模，因此希望能够尽早锁定业绩。

2、一线城市销售数据均呈现下滑趋势，预计年底增速回正一线城市成交面积、金额都出现下滑，上海成交均价同比增幅扩大。我们认为一线城市销售将保持平稳偏紧，预计在2018年底增速回正。一线城市成交与政策变动基本同步，热点二线城市成交则前置于政策。热点二线城市调控政策方向明确，我们认为成交不会出现大幅度回升。今年三四线城市的成交增速将继续受益于最后一轮县级去库存，销售中枢维持上升趋势，但边际增速可能放缓。

、今年三四线对全国的影响大于一二线，预计本轮紧缩期持续到三季度末2017年因城施策使得城市分化并支撑了全国的上涨。我们从历年的弹性数据上来看，当整体销售都明显向好时，一线城市的弹性最大；当整体销售都明显较差时，二线城市的弹性最大；当城市销售分化较为明显时，三线城市的弹性最大。在当前城市分化还是较为严重的情况下，更多的还是需要看一下三四线城市的销售动能是否能持续。在经过过去两年的大力去库存后，现阶段已经下沉到了县级去库存，这也基本是最后一轮三四线的动能所在。我们预计本轮紧缩期持续时间在29- 个月，到今年三季度末见底。

投资建议目前整体板块估值较低，主要源于市场对现阶段经济预判的分歧较大，但从微观上看，龙头房企的经营业绩还是非常好的，随着集中度提升的不断强化，资源倾斜也会加剧，行业资源再分配将成为趋势。另外，我们认为后续利率上行压力不是特别大，预计流动性边际放松。我们看好：1）业绩确定性较高龙头房企，看好万科、新城控股、碧桂园。2）高周转，且布局核心城市的成长型房企，看好阳光城、旭辉。

风险提示：政策收紧幅度超预期，利率出现明显回升