行业地产以房养老对地产行业影响有限荐6股

地产：以房养老对地产行业影响有限 荐6股 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

■事件：国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,主要包括：1.完善投融资政策，提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”；2.完善土地供应政策，必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设臵养老服务设施。（见附录）■点评：1、养老产业空间巨大，根据2010年人口普查的结果，我国60岁以上老人占比约为1 %，1.74亿，以人均每年 万元开销计算，目前养老产业规模在5.2万亿左右。并且随着我国老龄人比例的不断提高，该市场空间会继续增长。

2.养老产业重在服务，国内并无成熟模式。国内众多地产商曾尝试养老地产，但未找到清晰的商业及盈利模式。

.人均0.1平的养老服务设施供地对土地供应影响不大，预计仅占每年供地量的5%。

4.“以房养老”对地产行业影响有限。（1）国外成熟市场发展缓慢，占比很小。在美国符合逆序住房按揭贷款对象中，仅2%- %的老年人参与了反向按揭贷款；根据往年五一小长假期间车流情况来看（2）“以房养老”面临国内传统观念压力，接受度预计会低于美国；（ ）制度体系的设计难度很大，比如房价波动、产权年限等等问题难以解决；（4）国内之前试点很不成功。“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，例如上海公积金管理中心曾试推过以房自助养老，中信银行也推出了倒按揭业务，南京去年下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，鼓励住房反向抵押贷款，但均效果甚微。

5、养老地产主题，可关注A股中弘股份（未评级）。

■维持地产行业"同步大市-A"的投资评级：

维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。总体看，地产行业面临三个长期问题，一是整体流动性趋紧已经影响到房贷总量和利率，这种状况仍然会持续，销量低于预期的概率较大，尤其是月末、季末；二是企业集体回归一二线城市，受限于供给数量，地价将持续上升，并且速度超过房价，压低行业利润空间；三是一二线城市的土地市场决定了行业整体周转速度会放缓。目前难有趋势性机会。值得关注的是再融资主题，看好三类公司的表现，一是预收账款高，有潜在集中释放可能的香江控股、滨江集团、华夏幸福；二是估值极低，释放业绩动力强劲的冠城大通。三是历来依靠大量融资实现高增长的优质地产股，阳光城、荣盛发展。风险来自于销量的超预期下滑和再融资受阻。

■风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下从35%增至39%。阿里巴巴现有管理层的投票权滑超预期，再融资受阻