2010年8月柔软

2009年的中海地产，由于母公司中国建筑在资本市场打开通道，而随之在资金运用层面也逐渐发生了“化学变化”。

10月 0日中海地产以 5亿元将沈阳荷兰村项目纳入囊中。而近日在佛山、重庆、长春，中海也重拳出击。这与今年8月之前 “零拿地”的中海，判若两人。中海地产在发生怎样的变化？

平衡

沉稳、低调的中海地产，在过去一年中的表现，相当出彩。

即便在受到金融危机影响、房地产市场陷入低迷的2008年，中海地产依然实现了适度可观的增长。2008年全年营业额增加14％至港币188.9亿，净利润增加20.8％至港币50.5亿，净利润首次超过万科，位居首位。2008年，万科的营业额为409.9亿元，净利润40. 亿元。中海地产在销售收入还不到万科一半的情况下，净利润额却高于万科。

中海地产的盈利能力，在同行业中，一直都是佼佼者。实现高额盈利的同时，能保持稳健的财务制度，是中海地产的过人之处。

2008年万科的净利润率为9.8％，而中海地产的净利润率高达26.7 ％，约为万科的 倍。中海地产已经连续三年保持超过20％的净利润率。

与诸多较为激进的地产企业不同，中海地产一直保持着相当谨慎的财务原则。中海实行财务、资金和融资集中统一管理，维持约10％的现金比例，显著高于国内地产公司平均5％的现金持有比例。多年来，中海地产的资产负债率一直控制在50％左右。2008年底，其净负债率仅为46.8％，今年上半年，由于未购入任何土地，净负债率更是低至1 .2％。2008年，地产企业资金链普遍紧张，有上市地产公司的净负债率甚至超过100％。

然而，2009年年中，1 .2％的净负债率，中海的保守是不是有些过了头呢？

据了解，中海地产2009年计划资本开支约 26亿元，其中1 4亿元将用于土地收购，预计新增土地可发展楼面面积不低于400万平方米。

对于当时公众对中海毫无动静的质疑，中国海外曾给出判断：土地储备没有变化，不代表不超过，现在的土地市场比较热，政府可能会增加土地供应，明年 月再看我们的数据，可能不是增加了400万平方米，或许是双倍。

话音刚落，大反转就出现了。

加速度

2009年，资本市场最受关注的事件之一，恐怕要数中国建筑上市。作为中海地产母公司，中国建筑的日程表，对中海的战略发挥着关键影响。

今年7月29日，中国建筑成功实现A股IPO，融资高达501亿元。由于上半年中国建筑正处于上市前的紧要关头和敏感时期，中海地产“零拿地”自然合乎逻辑。

大股东中国建筑在公开场合表示：前几年，中海地产的资本运作为集团整体上市让了一点路，发展慢了一点，中国建筑上市后，中海地产一定会加快发展，提高盈利。中国建筑上市后会从多方面加强对中海地产的支持，首先是给中海地产充足的决策权，其次可以从资金上给予支持，“必要时中国建筑甚至可以借钱给中海地产发展业务。”

在香港上市的中海地产，作为中国建筑打包上市的资产之一，实际上已借中国建筑曲线回归A股，成为首只A+H的地产股，打通了两地的融资平台。母公司的实质性支持，必将给中海地产带来新的发展契机。

根据中海地产公布的新增土地储备数据，截至2009年10月底，中海累计新增土地储备9 7万平方米，其中权益土地储备840万平方米。该数字已是年初计划增加400万平方米的两倍。

下半年，中海地产放开了手脚。除巨资拿地以外，中海还展开了收购、股权合作等扩张。今年9月、10月，中海地产持续部署蚬壳电器的收购计划，如果收购成功，中海地产将控制蚬壳电器50.1％的股份，而蚬壳电器控制着光大地产70％的股权，光大地产目前拥有近 00万平方米的较优质土地储备。

此外，今年9月22日，云南城投发布公告称将与中海地产共同出资成立合资公司，从事房地产开发，其中中海地产占注册资本的65％。

“接下来国企的未来相当好。国企想在任何领域渗透，只要是挣钱的买卖，国企都想进入，尤其是房地产。”一位业内人士表示。面对这一力量悬殊的争夺，甚至目前有专家呼吁“对内开放，对中小企业开发”。

随着经济的回暖，国企在此轮资源争夺中的强势凸显出来。这也成为中海地产发展的新背景。

此外，中海高企的盈利能力已让竞争对手心惊，而一直以来谨慎的财务安排为其提供了足够的生长空间。如果采取适当激进，中海的爆发力将非常值得期待。

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