3月9日凌晨消息柔软

317楼市调控核弹下，差首付的你，要不要任性违个约？

317新政出台了，到*已经5天，买卖双方在博弈中，很多在途的单子面临违约，那么要不要违约？伟哥的建议是别违约了。

1：你认为房价会跌多少？

选择违约的人，在目前这个资金潮的市场下，99%都是判断房价会跌的（不排除个别的确首付有压力）。由于认为房价跌的人比例很低，所以虽然很多人面临违约风险，但是实际选择违约的人并不会多。

现在面临违约的人肯定都是没有签的，这其实包括三类人

1：春节前置换二手房的，可能卖的房子签了，买的肯定还没有，由于卖的房子各种程序的滞后，影响了签。

2：新建住宅因为限签，排队等待签约的人群。

3：3月后签约的二手房，提交了购房资历核验。

伟哥的建议是前两类就千万别违约了，由于房价在3月上半月有一轮跳涨，基本都是15%-25%左右，有这么高的安全垫，你认为即使政策调控，房价下调的空间叠加你损失的定金，能弥补吗？

对 新建住宅来讲，更是以为限价使得现在上市的新盘都是笋盘价格，所以违约的意义更的不大。

少有可以任性选择违约的，其实也就是3月1日-3月16日这部份签约的客户，这部分如果定金不高、首付差距太大、房子又是抢的不满意的，伟哥建议可以选择违约。

二：大部分人首付差的其实不多

目前北京执行的价格认定标准是：五环以内单价不超过39600元/㎡、总价低于468万元；五至六环单价低于31680元/㎡、总价低于374万元；6环以外单价低于23760元/㎡，总价低于281万元。单价、总价两项标准需符合其中之一。

由于二手房签价格较低，实际新政影响相对较小。

有影响的其实只有二手房公房贷款的，拼命加杠杆的非普二手房，由于高额评估，*很大部分是公房。新建住宅比例也会比较大，但大部分可退。由于签滞后并不是购房者导致。很多人急着问违约，新政的确政策力度非常大，北京在途交易新房大约一万套，二手房大约3万套，合计4万套。干净的首套和2套影响不大，影响只有其中属于卖一买一的比例大约2万套左右。有办法可以腾挪的剔除，有违约风险的只有一万套左右。

其中高贷款比例不高因为北京除公房，一般贷款都在300万以内（468万的65%）否则就是非普通住宅。35%增加到六成也就是首付多117万（见上图）。对于换房来说压力有限。

3：违约的法律风险

1：被认定为二套房后，是不是可以解除合同，定金可不可以退？

从法律上调控政策不能简单的认定为不可抗力，也并非简单的情势变更。一般可以支持卖房人退还定金和房款。但如果卖房人能够证明买房人有能力应对合同变化，合同必须继续执行。

2：卖房人权益如何办？

如果因为政策导致买方违约，如果造成卖房一方有损失的，一般可以支持。

3：连环单如何办？

很多卖房买房的客户，由于没法买了，那末签约的卖房协议是否是可以解除？不可以，算违约？

四：伟哥建议春节前签约的不论新盘还是二手房，都别违约了。其实新政对你们是利好，帮着你们稳定了业主。

春节后签约的，除非实在不喜欢房子，当时脑袋一热抢的，其他也想办法筹钱吧。

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