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“旧改之王”佳兆业再拿旧改项目，这一次还在大湾区

3月6日，广东省深圳市龙华区城市更新局发布关于《2019年深圳市城市更新单元计划龙华区第一批计划》(草案)。

根据公示，本次深圳龙华区共计划建设3个居住项目，即老墟片区城市更新单元、新石桥旧村城市更新单元和清湖老村城市更新单元，合计拆除重建用地面积26.1万平方米。

图片来源：图虫创意

包揽一半以上

随着房地产行业的增量市场逐步趋冷，“城市更新”越来越遭到市场的关注，也由此成为各大房企争取的对象。

作为深圳市房地产界的“地头蛇”，以城市更新项目起家的佳兆业自然不会错过此次机遇。

在龙华区这一批城市更新项目中，仅老墟片区城市更新单元拟拆除重建用地面积占比就已过半，约为13.57万平方米，而该项目的申报主体——深圳市观澜佳兆业置业发展有限公司，正是佳兆业集团的全资控股公司。

根据计划，该项目拟撤除重建用地范围内应落实不少于1.08万平方米的公共管理与服务设施用地、不少于1.93万平方米的公共绿地，落实规划安清路、悦兴路等，拟更新方向为商业、居住等功能。

不过，值得注意的是，公示同时指出，佳兆业仅为该城市更新单元计划的申报主体，项目实施主体须依据城市更新政策规定的条件及程序进行确认后产生。

而关于该项目的计划投资额与具体实行计划，佳兆业团体相关负责人对《国际金融报》表示，暂无具体方案。

加码湾区城市更新

作为深圳“地头蛇”，佳兆业集团深耕粤港澳大湾区已有20年之久，在大湾区规划中的9个内地城市中，已深入布局深圳、广州、惠州、珠海、佛山、东莞、中山等7个城市，业务包括综合开发、城市更新、文体旅游、航海运输等全产业链，由此成为此轮湾区政策红利的受益者之一。

在城市更新方面，佳兆业更有“旧改之王”之称。

深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华都等众多项目均为佳兆业近年来相继面世的旧改案例，早已成为集团重要的收入来源之一。

同时，近年来，佳兆业还在不断加码城市更新领域。

2018年中期业绩披露，佳兆业未纳入土地储备的旧改项目占地面积到达2680万平米，同比增长91%，且几近100%的集中在粤港澳大湾区。其中，深圳旧改项目占地面积近1000万平方米，占比37%；广州旧改项目占地面积近600万平方米，占比22%；中山旧改项目占地近700万平方米，占比26%。

佳兆业超高的城市更新项目配比，放眼全国各个大中型房企均十分少见。

不过，城市更新项目配比越大，也意味着财务压力和风险越大。

纵观近几年佳兆业团体财报，2015年至2017年，企业资产负债率分别为89.65%、86.1%和85.94%，2018年上半年则为84.96%，虽然一直略有下落，但也始终处于同行业高位。而在现金流方面，2011年至2017年7年间，企业经营性现金流净额仅在2016年为正（77.8亿元），其他6年均为负数，特别是在2014年到达最低点，为-212.5亿元。

晨报王海亮一名不愿具名的业内高管对《国际金融报》指出，相对普通住宅项目而言，城市更新项目最大的难点，一方面在于需要足够的旧改经验积累，不能急于求成；另一方面在于回款速度过慢，容易引发现金流紧张、财务费用过高等一系列困难，需要企业给予特别重视。

沈玉洁

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