由于很多城市楼市尚未回暖柔软

公共维修基金是指专门用于住宅共用部位和公用设施、设备的大修、更新、改造的资金，由业主共同缴纳。理论上说，住宅共有部分出现问题，动用这笔钱是天经地义的，但问题是，共有部分的产权清晰程度相对较弱，住户产生“搭便车”心理，缺乏投入意愿，需要催促和监督才能确保资金到位，而且在使用时，那些受影响小的住户会拒斥。这种“集体行动困境”是问题的根源。

现在维修基金使用难，公认的原因是启动程序繁琐，难以操作。目前的规定是，居民向业主委员会提出整修建议，由占住宅面积三分之二的业主或者占总人数三分之二的业主讨论同意，由物业公司提出整修方案，将相关材料提交给政府有关部门审批，审核通过后，由管理专项维修基金的指定将资金划拨给施工单位。这个程序链条太长，中间会遇到很多麻烦，如果未成立委员会，或者表决不通过，就无法动用维修基金。所以现在公认的解决方法就是简化程序。例如，有些地方已有新做法，比如将动用维修基金的决定公示，只要反对的业主不超过三分之一就通过，或者发生暴雨等自然灾害时可不经表决，紧急启用。

但这些新做法只是形式变化，并存在和现行法规相抵触的嫌疑。而且，也可能陷入集体行动困境。比如作为公共部位的楼顶漏水了，短期内的直接受损者只有两三户，但三分之一以上的业主反对动用，也没办法。所以问题的症结其实是，维修是一种经常行为，且往往要应对迫在眉睫的损害，每次都通过表决来决策是行不通的，应该集中决策。但公共维修基金是业主分散缴纳的，只能通过“委托-代理”机制来解决其管理问题，那么谁应该是管理的主体？

当前公共维修基金是由政府主管部门管理的。但法律上并没有确定政府部门就是受委托人，而且维修基金是强制征收的，不符合“委托-代理”的自愿性质。因为小区的公共部位损害并不影响政府部门利益，所以它们也没有使用这笔钱来解决问题的动力，这就导致问题久拖不决，而且还存在严重的侵占、挪用风险，这已为很多案件所证实。还有人提议由物业管理公司，这也不合适，因为小区日常管理和维修是两码事，而且也存在腐败风险。

归根到底，公共维修基金是业主缴纳并预期为业主所用的，所以从产权角度来说，业主委员会作为管理者是最名正言顺的。在国际上，业主委员会管理维修基金已成为通行方式，当然其前提是业主委员会民主表决产生，并受到业主、政府等各方面的监督。而现在的问题是，中国的业主委员会机制很不完善，很多小区都没有，而其法律地位和责任也不明确，所以不能急于求成。总之，解决公共维修基金使用率低问题，短期内应当修改法律，缩短、简化决策过程，长期内则应以更高程度的业主自治作为最终目标。

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