脱欧连锁反应还在继续柔软

老罗地产观察：你买房该怎样选楼层？

妈的，今天聊点干货----你买房子应当怎么选楼层

从业这么多年，被客户问的最多的问题就是，买什么楼层？

这个问题的发问频率比房价会不会涨（跌）还高，应该是我印象中当之无愧的置业买房第一问。

NO. 1｜壹

首先，一定有读者纳闷，为什么那么多楼盘的房子，最高都是33层，先把这个疑惑给你们解决了。

其实这里面并没有甚么高深又不为人知的秘密。我国对于“超高层”建筑的定义，是高度在100米以上，而按照住宅的层高通常在3米来计算，33层的高度就刚好是99米，卡在了“超高层”的标准下面。

一旦越过了100米这个门槛，在规划上就要重新设计，我国对超高层的建筑要求是要远远高于普通高层的。首先需要斟酌的最重要的问题，就是安全性。

因为高度的问题，消防是第一个需要解决的。要增加楼梯的宽度和通道的宽度，还要额外设置避难层，但是避难层却是不计入建筑面积的。所以超高层通常得房率比普通高层要低。

与此同时，考虑到人员疏散和抢险的难题，消防设施、电核梯、排烟设备的安排与设置都会变得更加复杂和精细，全部楼栋所运用的建筑结构的抗震级别也需要做提升，这些都是需要投入大量成本的大工程。

所以建设高度超过了100米，成本就会大大增加，说白了就是不划算。

NO. 2｜贰

关于楼层的争议很多，什么楼层好、什么楼层不好。争议虽然多，但到最后什么楼层都卖光了。

国人买房选楼层其实有一个很有意思的地方。最早的时候卖洋房和多层，最高6层，那时候的一个口号叫金三银4

后来开始建电梯房了，18层的房子，客户不知道为何都冲着楼去。

后来房子越建越高，33层的房子争着抢着的就是层。

即使是房子的前面毫无遮挡、一览无余，这种情况仍然如此。试想一下，一栋6层洋房的3楼、1栋18层电梯房的3楼和1栋33层电梯房的3楼在前面毫无遮挡的情况下，有何区别？

老罗想说阳光没有区分，空气也没有区分，三户看到的景观也没有区分。但是你问购房人，他会说：我就个得矮了嗲子。

其实都是心理作用，国人喜欢凑热闹，抢C位的效应在楼市选房上依然有效。

有人一定会反驳说，那不是每一栋前面都是无挡的啊。

其实我能很肯定的告知各位，如果是一个期房楼盘，还没封顶的时候，置业顾问也不知道哪层的阳光一天下来能有多久，都是凭感觉的。

每个人对光线的理解也是不一样的，有人觉得7楼的光线就可以了，有人觉得非得25层以上才能叫光线好，这个都是见仁见智的。

如果真的重视光线这个因素，其实建筑设计和楼栋布局对光线的影响也不亚于楼层，也是值得重视的，但是这个聊起来又是一个long story

NO. 3｜叁

好了，闲言碎语不要讲，单表好汉武二郎。进入正题，买甚么楼层好？

从个人角度来看，这个问题的答案是：纯看个人喜好。

一定有读者说，老罗你又敷衍我们。

咳，其实从业这么多年，有经验、没经验的客户都见得多了。

见过非倒数第二层不买的，人家就要那种一人之下万人之上的感jio；见过非楼不买的；

还见过1进来就问有没有二楼的。（33层的房子）

最奇异的是我还碰到过找关系选房第一批进去非要选14楼。

你能说人家错么？不能，房子的功能是使用，最重要的是合适、喜欢。给你的建议就是跟着感觉走，能接受就好。

老罗自己前前后后买过四次房子（买了又卖了），没有一套房子超过10楼。我自己的个人喜好就是，住的矮一点，我觉得踏实。但有的人不住高一点就觉得憋屈，所以follow your heart！

NO. 4｜肆

不过，不同的楼层确实有不一样的属性，分析给你们听。

第一个除非有特殊结构，1楼和顶楼少买。1楼的缘由不过是有点潮、光线不好，但是这个不是主因，真正的主因是能接受的人不多，将来转手麻烦，在二级市场上议价能力较弱。

顶楼的话，主要是漏水，尽量别去赌运气，除非没得选了，几乎没有不漏的顶楼，关键词----几近。

第二个是2/3/4楼。这个楼层日照时间肯定是不如高楼层的，但是依然有它的好处，

①电梯的故障和停电不受影响

②没有二次供水，自来水直供

③亲近园林绿化，坐在客厅沙发上一甩头就能看见树的感觉，像小时候住的房子，怀旧情怀浓重啊

④你家孩子在楼下玩耍，你可以站在阳台上叫他回家吃饭，是不是想起了小时候你妈喊你回家吃饭？

缺点

①日照时间不够

②蚊虫多

③潮气比楼上偏多，但也还好

老罗买的第一套就是33层楼的3楼，我是可以接受的。做地产行业的每天披星戴月，甚么日照不日照的，好像都是浮云了。

第二个是楼，这个楼层是一个性价比不错的楼层，争议也比较多还是体现在光线上，部份人认为这个楼层光线还是太少，但是部分人认为这个楼层的光线已经可以接受了。

依照理性的分析，这个楼层的一手房通常价格是低于平均价的，但是光线并不能凭楼层就能下论断，因为小区楼栋布局对这个楼层的光线影响更大，你要更加关注楼栋布局。

好处是，既能享受电梯的便利，特殊情况爬爬楼梯也没什么不可接受，除非家里有老人不太方便。其次在二手市场上并不会不太受待见，而你的买入价是比较实惠的，所以老罗认为性价比不错。

第三个是层这个区间是大部分人都没有异议的楼层，也就是之前说的偏C位的区间。流动性好，所以价格自然就起来了，光线上不会有太多的争议，是一个大众楼层，没有明显的缺点。

不过有一个层的扬灰层的说法，我的意见是这个不好说，毕竟没有直接证据。扬灰层的存在也并没有说明是用垂直高度计算还是海拔计算，因为有的城市落差还蛮大的，这个理论很难站住脚，所以可以忽视它。

还有一个奇葩就是14楼，这是一个被中文发音毁掉的楼层，中文发音表示这个锅，我认。

其实呢，这个楼层的性价比相当可以，本身这个楼层没有明显的缺点，但是14层的定价一般来说会稍微低一点点，所以取个好名字相当重要。不过即使如此之前楼盘的14楼还是都卖掉了，都住了人，也没什么问题，还是之前那个问题----心理作用。能接受就接受，不能就不买呗。

20层以上，这个楼层段，最大的优势就是光线肯定没有问题，已不是楼栋布局可以影响的，即便东南方向一栋楼离的很近，对光线的影响也很弱了，太阳的高度一高，就没问题了，毕竟已20层以上了。阳光和视野都是不错的，不过视野这个就在于楼栋布局了。

缺点就是怕电梯停电，没什么不好的。但是据老罗的阅人无数的经验，到了26楼往上，就会明显地有人开始嫌高了

最后，还有一个受楼层影响的因素就是噪音，选择临街楼栋的时候可以注意一下，和普通人的观感有点反差的地方在于，其实楼层矮噪音并不大，楼层高一些反而会大。只不过具体哪一个高度的声音最大没有数据，都是见仁见智的说法。不过现在大多数小区楼栋外围有围墙绿化，还是可以吸收一部分，窗户都是很隔音的，所以这个因素，我个人认为不用太在乎。

NO. 5｜伍

所以说了这么多做一个总结，偏向自住的，依照自己内心真实喜好选择就好，没有完善的楼层，不用太纠结。

做投资的，一定要选择大家接受度比较高，流动性好的楼层，基本层都问题不大。但是在这个前提下，尽可能选择价格便宜的，按照我自己的想法，如果投资偏向楼。

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总编 | 夏侯俊杰 作者 | 老罗

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