高考加油地产地市热度向商业及三四线扩散荐9股魏家

地产：地市热度向商业及三四线扩散 荐9股 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

10月土地市场：推地量略增，成交维持高位。根据中国指数研究院提供的数据（下同），10月推出建面环比增5%，成交环比持平，同比增56%；出让金2181亿元，环比降29%，与成交结构变化有关，10月住宅、商业用地相对于工业占比下降，一二线相对于三四线占比下降，同比仍大幅增长55%；溢价率16.2%，环比回落5.7个百分点。分用途来看，地市热度从住宅用地扩散至商业；分城市类型来看，一二线维持热度，成交高位回落，三四线也开始有较好表现。

月土地市场：较去年同期火爆，量价齐升，价格上涨更为显著。月累计推出建面17. 亿平米（+18%），成交12.0亿平米（+22%），平均楼面地价1472元/平米（+42%），出让金1.8万亿元（+7 %），超过去年全年2 %； 00个城市出让金2.4万亿元（+64%），是去年全年的1.16倍。预计全年1 0个城市出让金2. 5万亿元， 00个城市 .1 万亿元，创历史记录（2012年2.69万亿元+16%）。

住宅用地：成交维持高位，环比略有回落，为一二线下滑所致，三四线近期持续有较好表现。10月推出建面环比增18%，成交环比降 %，上月基数高，同比增 2%；溢价率17%，环比回落；一线、二线成交环比回落48%、10%，三四线环比升25%。从样本地块来看，一二线城市实际地价呈小幅上涨态势。

商业用地：成交维持高位，环比回落。10月推出建面环比增 %，成交环比降 0%，上月基数高，同比大幅增长9 %。从样本地块来看，一二线实际地价相对稳定。

我们认为年内地市将较平稳，保持一定热度并率先推出图书短信比价及搜索比价功能。目前已有很多消费者习惯于在买东西之前掏出上当当先搜搜商品、比比价格。一方面，地方财政吃紧，年内仍将积极推地。另一方面，楼市“金九银十”成色足，房企有继续补库存的动力，而且房企再融资有条件放开预期下，房企补货信心增加。但从 季报情况来看，行业负债率不断提升，加杠杆补库存空间有限，而且年末信贷紧张下预计月楼市成交环比将下滑，制约房企补货能力，因此我们认为地市热度继续上升的可能性不大，地价将保持稳定。

三中全会确立房地产市场化调控方向，融资渠道拓宽、土地制度改革缩小政府征地范围将有效释放更多土地、小产权房目前南方人才市场主要是通过市场化服务的收入补贴档案管理的巨大缺口。 比如人才市场在提供集体人事外包服务、运营人才站、组织人才招聘会所获得的经营性收入。试点流通等均将有效增加房地产供给。地方政府财权与事权对应、允许发债将有效缓解地方对“土地财政”的需求，缓解地价上升压力。户籍制度改革与社会保障将增加进城住房需求。总体来看，有利于房地产市场化调控与平稳发展，行业竞争格局将加剧，开发商强者恒强更趋明显，有利于低估值实力公司。