昆明楼市年报聚焦之年发展趋势判断美食

2011年房产宏观政策环境趋于严厉。

2010年为遏制房价过快上涨。从中央到地方政府出台了一系列房地产调控政策，经济手段、行政手段并用，通过抑制需求，增加供给，金融手段等全方位进行调控，但从市场反映来看，市场出现了明显分化。一线城市房价，在短期下调后又迅速上扬，而更多二三线城市房价受政策的负面影响而下降的状况相对较少。2011年国家对于房地产的调控政策将继续趋严，银根紧缩、加息、限贷、限购力度加大、房产税试点改革可能也将加快。

限购令出台，昆明房产政策环境进一步趋紧。

昆明市限购令的出台，映射了这个城市房地产市场的供求之不平，有效供给远不足日益增长的各类需求。然而对于这种状况不是采取前瞻性的尽量增加供给，而是向部分一二线城市学习，在需求层面试图施以硬朗的行政干预来解决这种供求失衡，难免也会因治标不治本导致一段时间后的可能的报复性反弹，有可能使房地产市场愈发动荡。当然，在一段时期内，这种行政干预可能会对小户型和投资需求带来一定影响，也带来了商业地产的发展利好，但关键还需看政策实施力度与细节控制。

土地市场

2010年成交土地量大幅攀升，预计2011年下半年左右，商品房市场供应量明显增加，供需矛盾逐步缓和。

2010年昆明市土地成交总计8522亩，环比比2009特侦组已查获陈镇慧每月将领据报销的特别费200万元汇入吴淑珍的人头帐户；陈水扁现在的辩护策略是：虽然汇入人头帐户年增长 9.91%。预计在2011年下半年左右，昆明商品房市场供应量将明显增加，市场存在已久的供需矛盾将得到一定缓和。

商品房市场

房价走势：受新出台政策影响，房价可短期内有所回落，但结合市场供需状况，宏观经济环境分析，2011年昆明房价仍将处于相对高位运行。

受最近出台的系列调控政策影响，昆明房价可出现短期内的一定回调，但结合其他城市对限购政策等的房价变化趋势分析，预计房价回落的周期相对较短。另一方面受城市需求旺盛，城市土地价格攀升导致开发成本明显增加，以及通对食品价格上升引起CPI再度回头的可能性绝不能掉以轻心。胀预期等因素影响，可初步判断2011年昆明市整体房价水平仍将处 热点供应区域：2011年中心城区可为商品房供应的热点区域。

2010年昆明市土地市场居住用地供应主要集中在城市中心区，这于当前昆明城中村的改造有这密切的关系，同时随着这些中心城区项目的逐步启动，在2011年中心城区将成为昆明楼市的热点区域。

户均面积：2010年商品房户均面积进一步缩减。

通过统计昆明市房地产成交平均面积出现进一步缩减的迹象，统计得出08年户均面积为101㎡，09年90㎡，2010年为81㎡。

昆明房价上涨较快，总价压力日趋明显，导致客户需求面积逐渐减小，且商品房主力供应面积也呈现有所缩小的趋势。

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