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金融：房地产信托业务加强监管点评 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：近期银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》。文件显示：违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检运营商很难推出比3G时代优惠太多的数据流量资费标准。不过需要指出的是查要点。是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

点评：

严监管是当前金融监管的基调，从银行到保险、证券以及基金均有加强监管的政策出台。自股灾以来，尤其是去年下半年以来，金融监管进入政策指导密集期，从二级市场行为到各金融业态常规业务，今年重点有“监管套利、空转套利、关联套利”专项治理（银监办〔2017〕46号，以下简称“46号文”）、资金池、通道业务、以及进行了一次系统化的体检和矫正，本次信托现场检查也是这套系统化监管思路的延伸。

继房地产企业发行公司债、银行信贷、资管计划、海外发债等融资手段被限之后，房企融资需求对信托依赖度攀升。去年10月地产调控以来，房地产融资全面收紧，包括严控境内发债，银行方面收紧开发贷，债券融资、私募基金融资也被收紧。近期，有消息称，监管层近期已基本停止给房地产商海外发债发放批文。

一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元，是去年同期的近四倍。自去年四季度起，房地产行业债券融资开始收紧，公司债方面，2017年以来没有一家A股上市房企发债。在这样的背景下，房地产信托业务迅速升温，从2016年二季度快速放量，2016年增加1418亿，余额1.4 万亿；今年截至目前已增长逾1000亿。

本次监管的重心在于“拿地融资业务”。在房地产商拿地环节，由于不满足“四三二”条件公司至少要有 0%的自有资金，融资方至少有2级或以上的资质)，所以信托公司往往通过明股实债的产品结构设计规避监管。从性质方面来看，意在防止通过信托融资拿地，归属于房地产调NBA官方承认了球员工会的地位。之后控政策体系框架下；对于信托而言，一部分用于拿地的房地产信托业务受影响，但房地产融资全面收紧，房地产信托业务整体仍然有机会。