旧金山艳阳下盛洋新年海淘写字楼与业绩阴影.鼓励

旧金山艳阳下 盛洋*新年海淘写字楼与业绩阴影

大洋彼岸，每天也同样都在演绎着一幕幕交易的戏码，这次的主角，是远洋团体旗下的盛洋*。

2月26日，盛洋*宣布，公司收购了位于美国旧金山半岛的1处写字楼物业，该物业与此前收购的北卡罗莱纳的1座写字楼、纽约曼哈顿的一个零售及住宅混合房地产开发项目互相呼应，意味着盛洋*再一次拓展了海外版图。

但在频频收购物业的光环的映衬下，盛洋*的业绩却有些失色。

近几年来，虽然有远洋的竭力扶持，但盛洋*除2012年股东应占溢利约664.5万港元、2013年股东溢利约3920万港元外，其余年份几近均为亏损状态，事迹里重重阴影。

旧金山半岛海淘

此次交易，盛洋*以945美元从卖方Gemini-Rosemont Realty LLC（简称GR Realty）购入600 Clipper GP Partner A LLC的100%成员权益；同时，以738.36万美元的代价，从卖方手上受让Investment Partnership（简称Partnership）的19.5%有限合伙人权益。

而旧金山半岛名为“500及600 Clipper Drive”的写字楼物业，由Partnership间接全资具有，由此意味着，盛洋*也将该物业揽至麾下——加上旗下全资公司持有的Partnership 0.5%合伙人权益，盛洋*将实际持有该物业的20%权益。

资料显示，该写字楼物业为有三层楼高，建筑面积约为15.86万平方呎。据悉，物业目前每个月租金收入约为60.68万美元，初步预计该物业杠杆前*（扣除房地产税后）约为每一年7.4%（10年期内）。

于2017年12月末，该物业还取得了一笔银行融资，贷款与价值比率为60%，年利率约为3.75%。

盛洋*相中该物业不但仅是因为具有相对稳定的租金收入、充足的运作资金，还因为没有“空置”的后顾之忧。相干资料显示，目前该物业出租率为74%，但已取得租户100%的租赁许诺。

近几年，以海外*和资产管理为使命的盛洋*，已成为美国物业交易市场上的常客。除了此次旧金山写字楼物业的收购外，还于2016年及2017年收购了北卡罗莱纳的1座写字楼以及纽约曼哈顿的一个零售及住宅混合房地产开发项目。

值得注意的是，每当盛洋*活跃于美国交易市场时，GR Realty总是以转让方或者卖方的角色如影随形。

事实上，GR Realty正是助力盛洋*的房地产资产管理平台。2015年8月，盛洋*完成GR Realty 45%的成员权益的认购。

观点地产新媒体了解到，GR Realty主要从事具有和管理商业房地产业务，其总部位于美国新墨西哥圣达菲，另于达拉斯、休斯顿、亚特兰大等城市设有办事处。于2016年12月31日，该平台旗下所管理的资产约18.2亿美元，包括位于美国20个州的65项商业物业（107栋楼宇），面积总计约1340万平方呎。

近年来，盛洋*不断为GR Realty提供融资，可见对该平台的重视。2014年12月，盛洋*透过其下属公司，为GR Realty提供了1000万美元的营运资金；2015年12月，为它提供本金额为3750万美元的贷款；2016年3月，盛洋*再次为它提供较高本金额为630万美元的贷款。

源源不断输血的背后，GR Realty也被寄与厚望。盛洋*控股股东远洋曾对观点地产新媒体表示，盛洋*将采取较为主流的海外基金操作方式，即打包GR Realty旗下的写字楼资产做一个基金架构，由GR Realty和盛洋或者远洋做双GP，再吸引国内的LP*。

盛洋*事迹阴影

盛洋*的前身为香港奇盛团体，2010年被远洋地产所收购，起初名为“盛洋地产”，但于2011年7月正式更名为“盛洋*”，成为了远洋重要的海外*平台。

但与海外市场频频收购物业的光环相比，盛洋*的业绩则显得有些失色。

盛洋*的年报中，“亏损”是常常被提及的字眼。近几年来，盛洋*除了2012年股东应占溢利约664.5万港元、2013年股东溢利约3920万港元外，其余年份几近均为亏损状态。

直至2014年，由于出售黄金收入减少约9320万港元，盛洋*的业绩再次下滑，在总收入大幅减少103.16%的同时，录得分属于公司股东的亏损约1.45亿港元，每股基本亏损32.48港元。

不过此后，部份受益于*物业的租金收入，盛洋*事迹开始回温。

2017年上半年，由于公司在澳洲墨尔本的*项目录得*1640万港元，和于2016下半年收购的美国物业录得租金收入增加960万港元，其分属于公司股东的亏损已由2.89亿港元减少至9220万港元，录得每股基本亏损约港币0.20元。

但整体来看，盛洋资本还未能摆脱亏损的阴影，而控股股东远洋为了给盛洋*扒开困顿的云雾，也可谓是煞费苦心。

2014年10月，远洋通过全资公司盛美以3.0港元/股的现金认购价认购盛洋*的可换股优先股，可换股优先股的总认购金额为39亿港元，发行可换股优先股的估计所得款项净额约为38.99亿港元。

2017年1月，远洋再次拟认购盛洋*5.97亿股可换股优先股，为其输血。但是，由于若干条件经延长截止日期（即5月31日）前仍未获达成，此次交易未能完成。

撰文：曾树佳 审校：徐耀辉

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