北京限价令落地高端房现价格分拆应对迹象.DG

4月10日，北京市住建委主任杨斌在媒体上表态，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。此前，有消息人士称，北京市住建委已开始分批约谈均价在6万元/平方米以上的高端项目负责人。

有房企人士对此表示，在限价的背景下，能做的只有通过各种方式来应对， 这都是没有办法的办法 。

这次政府打压房价的决心非常大，对于开发商来说也会有这样的准备。自去年下半年以来，北京房价一直处于上升趋势，这也使开发商有足够的资金来抵御此次调控，但到底能抗衡多久？ 第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司住宅销售部销售总监陈明告诉 ， 可能半年是一个坎儿，如果这期间还出台更严厉的政策，开发商的日子就会非常难过。

开发商多招应对 限价令

对于北京楼市来说，限价令并不陌生。在此之前，没有任何政府部门对此公开表态，也没有相关政策文件。4月10日，限价令 转正 了。杨斌首次公开表示，对于新建商品房在新盘取得预售资格的时候，政府将对价格进行管理和引导。 新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。 杨斌表示，如果开发商不接受指导，就不发预售许可证，或者对于成交资格不予备案等，通过合理指导确保房价不会过快上涨。

现在来看只要是持平或低于前期报价，基本上都没问题，但凡涨价，都有不获批的风险。 北京一家房企营销总监说。

正因如此，开发商也有意改变推盘模式。 如果是新项目可能就会从最贵的开始推。 上述房企人士表示，此前很多楼盘在推盘时，并不会一开始就推所谓的楼王项目，或者价格最高的产品，而且项目往后越接近现房，周边配套也逐步完善，出现价格上涨也十分自然。

一旦涨幅被限制，只能说先推最贵的，价格也许会比正常的高出10%左右，这样如果能通过审批，在接下来的项目销售中也能分期进行价格控制。 该人士说。

调控至今，预售证似乎已成为开发商不能言说的痛。 很多开发商原计划是在 月份之后再拿证，如今后悔莫及。 东汇置地投总裁刘东向表示，拿证的难度已经远远超出预期。

就在一个多月前的全运会女足预选赛上但还有一部分开发商未雨绸缪，在去年底的时候就多拿到了一批预售证。 一位消息人士告诉，据他了解的情况，特别是在高端市场，部分开发商似乎已预料到今年调控的严厉。 原本只想推100套，但可能会拿200套或 00套预售证。

在采访中，同样发现，针对限价令，开发商的应对方式层出不穷。 甚至有部分项目会通过价格拆分来获得预售许可证。 上述消息人士称，譬如6万元/平方米的房屋，开发商可能会将其分拆为4万元的房款和2万元的装修款或其他款项。 有点类似二手房中的 阴阳合同 ，在购房者签署了购房合同，签后，再与开发商签署一个补充合同。

陈明表示，目前北京市并没有对预售证做 底线 规定。 没有说限定多少价格以上的楼盘不予销售，此前听闻北京曾要求暂停批准均价超过5万元/平方米的楼盘预售。

据了解，通过拆分房价的案例在北京市场早已出现，特别是一些精装修楼盘，购房者在签订了购房合同之后，还会签订一个每平平米几千元的装修合同。 但如果涉及到高端楼盘，这样的方法是否可行，住建委能否批准，还不好说。 陈明对此表示。

第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼则表示，如果是在购房者认可的情况下，有发票可跟查，就可以实现价格分拆。

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