行业楼市泡沫即将破灭有八大理由

楼市泡沫即将破灭有八大理由

房地产投资不是生产能力的投资，而是家庭、个人耐用品库存的增加。房地产泡沫催生的GDP毒性很大，是中国经济的大规模杀伤性武器。经历经济高速发展之后，中国所有支持房地产投资的基础性因素正在发生逆转，房地产泡沫破灭是铁律。

第一大理由：经济已开始进入下行周期

今年一季度GDP增速8.1%，连续第五个季度下滑。自1978年改革开放以来，中国经济一直在超长增长周期中运行。根据日韩的历史经验，其经济增长规律的周期在35年左右，中国现在也进入了这个时间段。

事实上，中国经济发展周期的拐点在2008年就出现了。但因美国金融危机的冲击，中国被迫意外推出4万亿财政、三年26万亿以上信贷救市的刺激计划，人为强行改变了应该显现的周期规律。

中国经济未来中长期的增长空间仍然巨大，且取决于未来中国更加彻底的市场化改革，而改革的动力则来自于经济增长下滑的压力。从这个角度看，经济下行和调整周期是必然的。

第二大理由：经济货币化和土地资本化已超额完成其历史使命

从货币和资本的角度观察，中国1978年的改革开放，是经济货币化、土地资本化、住房商品化和货币化、金融深化的过程。

我们以广义货币M2与国民生产总值GDP比值考察。通常来讲，M2与GDP的比率是衡量一国经济货币化程度的重要指标。该比率越高，经济货币化程度越高。从2011年底的比值看，M2:85万亿/GDP:47万亿，为1.8倍。该数据在美国为0.6倍，欧洲为0.8倍。从M2增速看，近十年年均增速是18%，而GDP增速仅有10%。从M2政策目标看，2011年目标是16%，实际结果13.6%，而去年GDP实际增长9.2%；今年M2政策目标为14%，而GDP增长目标为7.5%；今年一季度M2实际运行结果为12.6%、13

.0%、13.4%，GDP增长8.1%。通过以上数据可清晰表明，中国经济货币化和土地资本化过程已超额完成其使命，早到了应该回归的周期。

再从驱动货币发行的两个引擎观察：一个是地方土地财政撬动的信贷内生性投放，另一个是外贸顺差和资本顺差导致被动货币外生性投放。这两个驱动因素都开始熄火。

第三大理由：中国(人民币)资产价格进入下降趋势

近十年来，由于中国需求膨胀、美元汇率持续性下跌，房地产价格、大宗商品价格几乎上涨了十倍。从国际资本流向观察，美元指数从2002年121点下跌到2008年的71点，跌幅超过40%。这不仅是中国人民币资产价格暴涨的原因，也是新兴市场国家资产价格、通胀快速上升的原因。

中国经济下行和货币超发状态结束，加上美元汇率周期变动，内外多重因素共同影响，迫使人民币资产价格进入下降趋势，包括了全球大宗商品价格和新兴市场资产价格都进入下降周期。

第四大理由：中国信贷扩张周期开始转入收缩周期

经济超常发展伴随着的信贷高速扩张时期已经结束，接下来是收缩周期的来临。经济下行、货币发行缩减和资产价格下行，迫使银行开公交线路：２２、３３、８０、８１３、５０４、５１０；服务：２６１１１１１。我们期待朋友们的参与哦！始缩减信贷，不再继续扩张信贷。

由于资产价格下行，目前市场存量贷款抵押物将出现缩水，银行会迫使贷款者补足抵押品或缩减贷款。

第五大理由：房价只涨不跌神话破灭、投资购房心理预期发生逆转

由于政府的调控政策起到了关键性作用，房价只涨不跌的神话已经破灭，前期恐慌性购房行为将消失。其次，投资者的心理预期已经开始逆转，开始寻找机会抛售以前的投资和投机房产。

第六大理由：住房供应能力与供应量已严重过剩

房价快速上涨乃至暴涨，市场普遍认为是供不应求造成的，应该加大供应而不是限制需求。事实证明这是一个极大的谎言。中国房价暴涨是源于投资和投机需求导致的，而不是供应问题。

第七大理由：房产税将取代限购令

目前中国房地产总市值已超GDP两倍以上，却没有针对房产持有环节税收，这是中国经济资源错误配置的一个根源。

开发商和住房投资者普遍认为，房价是中央调控措施打压下来的，一旦这些政策取消，房价还会反弹。未来征收房产持有税是大势所趋，也是全球通例。房地产不征税，很可能将会把中国经济引向泡沫型国家的行列。

第八大理由：高负债率将成为压垮房价和房企的最后一根稻草

近期，全国各地以各种方式消失的房企不少于京东商城上柜了刘强东自己种的大米500家。中国楼市库存量庞大，远超出土地储备的承载能力，破产抵债将会是最后的结局。

现实是，房企依旧在死扛。而高负债率将会是他们等来的压垮房价、房企自身的最后一颗稻草。同样，等待抄底的投资者也会输得很惨。事实上，抄底者须死掉几轮，中国楼市才会见底，这是投资品市场的铁律。

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