借力自住型商品房北京开发商抢地重心南移.蹭飞

原标题：北京开发商抢地重心南移

地产中国联合《中国房地产报》报道，1月15日，鲁能地产斥资42.4亿元，外加配建6.9万平方米自住型商品房的条件，在北京市丰台区成功摘得丰台南苑地块。

对于为何于此时在北京大手笔拿地，１月22日，鲁能集团有限公司（下称 鲁能集团 ）官方如是回复中国房地产报：公司此前主要开发高端产品，此次拿下自住型商品房，一方面是希望进一步丰富产品结构，逐步提升市场占有率；另一方面是作为地产央企，积极响应政府号召。对于具体的产品定位，鲁能集团并未做出详细说明，仅表示其目前正在做深一步的研究。

有业界人士指出，市场的变化将拉低房企的利润。对此亚豪机构分析认为,虽然单块土地的成交不足以影响整体的北京土地市场走势，但鲁能地产此次拿下南苑地块，代表其土地与项目布局正在向南拓展，这也从侧面印证了北京市南城土地供量相对充足的现状。

配建自住型商品房成跳板

1月15日，北京土地市场格外热闹。鲁能地产此次所拿的 北京市丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-17、S-24、S- 1等地块 曾一度在招标现场吸引了鲁能地产旗下北京顺义新城建设开发有限公司、、K2地产、合生创展、鑫苑地产5家房企的激烈争夺。

从挂牌28. 亿元高价起拍，经过16轮举牌后，K2地产报价至42.4亿元，溢价率49.8%，触及地块合理价格上限。随后，转入竞拍配建自住型商品房面积的环节，鲁能地产凭借将配建自住房型商品面积推高至6.9万平方米，而最终拿地成功。

该地块土地面积12.1 万平方米，规划总建筑面积达28.24万平方米；其中住宅部分建筑面积约786 0平方米，商业金融面积5 651平方米。

资料显示，鲁能地产1999年进入北京，相继在北京打造了优山美地别墅、格拉斯小镇别墅、鲁能顺义新城、北京高尔夫公寓、佳境天城等高端项目，基本未涉足中低端项目。

鲁能集团书面回复中国房地产报的采访函显示，鲁能集团在北京采取品牌化规模开发格局，主要有鲁能7号院、格拉斯小镇、优山美地等 个在售项目，可售案值及未开发土地预计案值总计约150亿元，未来将进一步扩大市场占有率。

此前鲁能地产的地产业务开发时间长，但业务发展的规模和速度却没有预想中的好。鲁能地产在北京市场拿地，表明不甘心 落寞 下去，仍希望在市场上分得一杯羹。 上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉中国房地产报。

相关统计数据显示，201 年，鲁能地产在北京的销售额是 5亿元，并凭借销售29亿元的鲁能7号院获得区域销冠。

201 年，鲁能集团将总部迁至北京，也决定了其未来必须加大区域外的扩展。而除了在售项目，鲁能集团在北京并没有更多的土地储备。

对此严跃进认为，此前鲁能地产选择顺义进行开发，聚焦点不够。而后随着项目逐渐交付市场，鲁能地产面临增加土地储备和补仓的需求。新城建设下，鲁能地产赢得了较好的政府关系。在这个过程中，鲁能地产作为拥有央企背景的房企，更善于识别地方政府的需求。此次成功拿地，在某种程度上也表明了其在丰台区新一轮扩张的开始。

北京地市南移 引博弈

亚豪机构市场总监郭毅认为，单块地不能代表北京土地市场的走势，但鲁能地产拿下的南苑地块还是可从侧面印证北京南区土地供应充足的现状。

比1 6月提高0.9个百分点值得一提的是，鲁能地产过去集中在顺义区进行，现在转向新区域，可从一定角度显示出其对北京区域价值的独到判断。而借鲁能地产项目南移之机，也引发了业界对北京市场是否存在南移趋势的博弈。

严跃进认为，从北京土地区位价值的演变规律看，京津唐城市群处于提振阶段，北京的资源流动曲线将连接北京南部地带和天津市场。同时，北京大兴国际机场也带来了新的板块价值，也将机场和北京市区南部进行了串联。这样就会形成新的经济板块，而这也将成为土地市场价值南移的驱动力。

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